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第三章房地产与房地产价格 §2-1 房地产的概念 （一）定义 2、建筑物 4、各种物权 （二）实物、权益、区位 案例 两宗房地产： （三）存在形态 （四）估价对象具体形态 二、对土地与建筑物的认识 （二）建筑物 §2-2 房地产特性 二、房地产市场特性 三、土地价格特征 四、房地产价格特性 §2-3 房地产价格 三、房地产价格的分类 §2-4 影响房地产价格因素 （一）自身因素 （二）环境因素 （三）人口 因素 （四）经济因素 （五）社会因素 （六）行政因素 （七）心理因素 （八）国际因素 （九）供求因素 二、对影响因素的基本认识 房地产的市场价格或价值是房地产特定权利、特定日期在下列条件下可能产生的最可能价格： 评估价格与成交价格 判断价格水平 期房价格、现房价格 3、约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清 12亿人买不起房 1亿人买很多套房 在首届中山国际经济论坛上，经济学家徐滇庆认为房价问题的要害在于贫富差距。 在中国，12亿人买不起房，1亿人买很多套房。 房价和所有价格一样是货币现象，水涨船高，只要过度增发货币，房价必然上涨。 中国的问题在于贫富差距太大。8%的人拥有80%的银行存款。 针对贫富差距太大的现象，理应采取措施，推进税制改革和工资制度改革。 “限价在政策理论上是没有基础的，因为没有任何方法可以计算出合理的房价。” 决定房价的唯一基础是购房者愿意支付的上限。 只要购房者愿意支付，企业追求最大化是没有错的。 地价、税费、建安成本等是房价的主要构成因素，也决定了开发商的利润，限价后开发商只能削减建安成本来保证利润。因此有可能会导致出现豆腐渣工程。2012-09-04 复习思考题 复习思考题 复习思考题 复习思考题 1．经济 2．军事 3．政治 4．竞争 与需求正相关；与供给负相关 （1）房地产总的供求状况 （2）本地区房地产的供求状况 （3）本类房地产的供求状况 （4）本地区本类房地产的供求状况 1、各种因素影响价格的变动方向不尽相同 2、各种因素影响价格变动的程度不尽相同 3、各种因素影响价格变动的时间不尽相同 4、各种因素影响价格的关系不尽相同 5、有的可以用数学模型度量，有的难以用数学公式表达 (1)估价对象房地产处在公开的和有竞争的市场当中； (2)买卖双方可以从市场上获得充分的信息； (3)买卖双方的交易不受非正常压力的影响； (4)出售者和购买者具有正常的交易动机； (5)有一段合理的议价及交易时间供买卖双方谨慎行动。 某房地产的评估结果为150万元。不日完成交易，其价格为200万元。 能否以此判断评估价格是不合理的或成交价格是不正常的？为什么？ 有甲、乙两单元房地产，他们的总价分别为100万元和150万元。 据此能否判断它们的价格水平高低？ 当知道何种条件时，能够判断？ 期房价格=现房价格- 预计从期房达到期房期间 现房出租的净收益的现值 -风险补偿 [例] 某期房尚有1年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为330元/ m2 。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房价格。 某套房屋合同总价为80万元，其在实际交易中合同所约定的付款方式可能有下列几种情况： 1、约定在成交日期时一次付清 实际价格为80万元，与名义价格一致 2、约定分期付款，如在成交日期首付20万元，半年后支付30万元，一年后再付30万元 实际价格小于名义价格 实际价格、名义价格 1 2 实际价格小于名义价格 4、约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付 实际价格为80万元，与名义价格一致 实际价格、名义价格 3 4 5、约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万元，半年后支付10万元，一年后再付10万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付 实际价格小于名义价格 实际价格、名义价格 5 1、假设每层建筑面积相同，试推导建筑容积率、建筑密度、建筑层数三者之间的关系。 2、某项目占地面积为4000平方米，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60％，楼高14米，1-4层建筑面积均相等，5-14层为塔楼（均为标准层），求项目总建筑面积、标准层每层建筑面积。 房地产估价 一、概念 （一）定义 土地、建筑物、定着物、各种物权 地面 地上一定范围的空间地下 1、土地 横  竖 面积大小 形状 四至 3、定着物 组成 材料构配件 设备 两大类 房屋构筑物 （一）定义 自物权：所有权 他物权：使用权、租赁权、抵押权、典权