土地开发融资探究.ppt

信托产品投资方式主要为贷款 信托投资产品的投向 土地储备贷款 流动性贷款 最低项目资本金 土地出让金 项目开发建设 银行贷款 借款人为负责土地一级开发的机构且管理规范、资本金到位（有些银行收回已经发放的贷款） 不能用于固定资产投资 禁止 不能 四证齐全、满足最低项目资本金要求 信托贷款 禁止 禁止 禁止 禁止 四证齐全、二级资质、最低项目资本金要求 创新后的融资模式 可以变相达到发放土地储备贷款的效果 可以变相达到发放流动性贷款的效果 可以 可以 可以 以信托计划为主导的房地产信贷政策的创新效果 案例 、 内蒙古土地融资信托债券 某房地产企业 项目公司 持有100%% 控股 关联 公司 有收购选择权的股权投资结构性融资模式案例 ——福州某股权投资项目交易背景图 交易背景： 某房地产企业竞得一地块土地使用权，并成立项目公司作为项目开发主体。该房地产企业通过股东借款方式向项目公司提供资金用于支付土地出让金，项目公司已经取得土地使用证 该房地产企业拟通过收回部分股东借款 交易核心点 房地产企业通过行使股权购买选择权回购股权，信托公司未对该房地产企业设置强制性回购义务 50.97% 信托计划 （信托公司） 某房地产企业 优先级受益人 项目公司 ⑥分配信托利益 次级受益人 ①认购信托资金 ②增资，49.03% ③行权并 支付收购价款 股权收购选择权 ④[50.97]% 股权质押 ④土地 使用权抵押 ④连带责任保证 某房地产企业 项目 公司 关联 公司 ⑤分红或处置股权 资金退出 资金进入 有收购选择权的股权投资结构性融资模式案例 ——福州某股权投资项目交易结构图 有收购选择权的股权投资结构性融资模式案例 ——福州某股权投资项目主要交易流程 信托计划的设立：信托计划项下分优先级受益权和次级受益权，均由相应委托人以资金认购 信托计划资金的运用：信托公司以其募集的全部信托资金向项目公司进行增资，增资后持有项目公司49.03%股权 股权收购选择权：在信托计划成立日起满一年之日前（行权期限），某房地产企业有权收购信托公司持有的项目公司49.03%股权，并支付收购价款 担保措施：为确保某房地产企业支付股权收购价款的义务（以房地产企业行使股权收购选择权为前提），担保措施如下：（1）某房地产企业以其持有的项目公司50.97%股权提供股权质押；（2）项目公司以其持有的土地使用权提供抵押；（3）关联公司提供连带责任保证担保 信托财产处置：如果房地产企业未在行权期限内向信托公司发出行权通知，或者房地产企业放弃股权收购选择权，则信托公司有权通过项目公司分红、减资或向第三方出售项目公司股权等方式实现退出 （三）一级土地开发的项目融资模式 EPC模式 通过政府与投资代建人双方合作，共同开发、投资建设的伙伴关系合作模式。合作各方参与项目时，不是把项目的责任全部转移给一方，而是由参与合作的各方共同承担责任和融资风险。 由投资代建人采用公开比选方式，择优选择适合操作并有相应资质的施工企业、共同组成联合体，承担投建、融资、施工管理责任，操作过程全面接受政府管理公司及政府的全面监督与管理，政府管理公司提供相应的项目立项规划及所有政府的相关手续，并提供相应支付证明与担保，由投资代建人按要求完成勘察、设计、采购、施工管理、交付业主，由政府完善环评、财评。 EPC模式合理性。 由投资代建人利用自身优势，自有资金、社会财团、银企联合等采用项目货款应收款代付，企业流动资金贷款等方式来保障项目施工的实施。这样既能缓解财政支付压力，又能加快项目建设。由投建人与共同承担经济与法律责任，更能让工程施工的质量得到有效保障，最终达到三方共赢的局面。 将BT融资模式引入天津东丽金钟新市镇重点项目建设，破解建设资金难题。经过与多家国有大型城建企业协商谈判，2009年年底，与中国一冶签订了建设面积60万平方米、总值近20亿元的BT合作协议。2010年9月底，又与中冶建工、中海外、东建进行“带资本金建设”模式合作，由这三家施工企业承接了后续74万平方米住宅工程，以建筑企业缴纳保证金的方式，解决了资本金不足的问题。上述两种融资模式的使用为我区城建项目融资开了个好头。 由地方政府牵头，以财政补贴形式注资成立一个旧城区改造项目公司，并且对旧城区项目改造公司的开发给予税收上的优惠，由该公司全权负责融资。 旧城区改造项目公司可以使用政府给予的财政补贴和未来的项目改造所获得的收益作为担保，向银行申请贷款，将所获得的资金投入到旧城区改造与开发项目的建设当中，采用招标的形式择优选择项目承建公司。 在项目建设后期，旧城区改造项目公司可以采取发行债券或者股票的方法，向社会公众融资。 项目完成后，旧城区改造项