南宁火炬路地下商业项目市场调查报告89p.docVIP

火炬路地下商业街 市场调研报告广西合富辉煌房地产顾问有限公司 2012年1月10日目录目录 1.宏观政策分析 2.西乡塘规划分析 3.南宁市商业调研分析 南宁市商业发展历程 南宁市商业业态调研 百佳汇流行前线专案分析 南宁市专业市场调研 西大商圈市场调研 4.总体结论一 宏观政策宏观政策 经济发展形势对商业地产的影响 按照我国目前的经济发展惯性，中国城市人 口每提高1，可拉动GDP增长1.5。在未来10 年，中国城镇化率年均提高约0.9，每年新增城 市人口1300-1800万，这将直接拉动中国消费市 场。 过去20年来，中国外贸平均增长率在 24.15，远高于中国零售额平均增长16.18的水 平，国内消费的潜力始终没有得到完全释放。根 据国务院发展研究中心预测，未来10年中国城镇 化率的年均增加率约在0.8-1，中国到2020年 城镇化率将预计在55-56，城镇人口将达7.5-8 亿人，中国将由以农业人口占多数的社会转变为 城镇人口占多数的城市型社会。随着城镇化率的 不断提高所带动城市人口的增长以及国家扩大内 需所带动城市基础设施建设和新区的发展，商业 的需求规模将大幅增加，这将直接刺激商业地产 的发展。宏观政策 经济发展形势对商业地产的影响 近年来国家调控的房产新政都只 针对房地产住宅市场，对省会城市、 房价上涨过快地区实行限购令，限售 第3套房，抑制炒房等行为，对于非住 宅，如商铺，办公楼，厂房等，则丝 毫未受新政影响。在购房受到限制的 情况下，越来越多的投资者开始将资 金流注入未实施限购的商铺，南宁本 地人“一铺养三代”的观念也日趋加 深。从各房地产项目加大对自身商铺 的营销力度上看，也能看出南宁楼市 开始显现出商业地产的转型趋势。商 业地产出现升温的现象，是市场供求 关系的体现。宏观政策 金融政策对商业地产的影响 随着房地产金融政策的进一步趋紧，以短期赢利为目标的住 宅开发面临前所未有的挑战。相比而言，以长期持续收益为目标 的商业地产，开始受到机构投资者青睐，商业地产进入了快速发 展道路。最新研究表明，中国商业地产将进入黄金十年，其中城 镇化与服务业将是两大助推剂。 服务业提供大众消费需求的零售、餐饮、休闲娱乐以及生活 配套服务，它在解决地方经济、解决就业以及长期税收方面有独 具优势。作为服务业的发展平台、以经营为目标的商业地产在促 进城市可持续经济方面比住宅有明显优势，因而商业地产发展更 容易得到国家政策的支持。因此城镇化率的提高，将大大促进服 务业发展，也将极大促进商业地产的繁荣。 2012年中国房地产特别是住宅将继续面临紧缩的金融政策， 而商业地产因为承担扩大内需、解决就业机会、持续税收方面的 特殊作用，将在中国城镇化进程因素驱动下继续得到政府支持。 相比一、二线城市，庞大的中小城镇在未来10年将进入大规模的 建设高峰期，这将新增近1.3-1.8个多亿的消费人口，城镇化所带 来的巨大内需也将直接推动商业地产发展进入黄金十年。宏观政策 小结 目前的宏观经济形势以及中长期发展趋势对住宅市场不利影响较 大，而对于商业地产市场而言，中国宏观经济调控短期内不会有较大 影响，中长期发展趋势有利于商业地产的发展，对本项目的商业发展 有利。 对于商业地产市场而言，符合市场需求的商业物业一定会得到租 户的青睐，其租金、售价以及长期持有价值不会发生较大的变化。 综上所述，各项政策大方向上为商业地产创造了发展的有利条 件，此时在重点城市中的繁华社区占有一席之地，量体裁衣的开发商 业地产，顺应时代潮流。二 西乡塘片区规划西乡塘片区规划 轻轨1号线2015年建成开通 合富观点：2015年轻轨建成开通，大幅缩短城市距离，本项目临近轻轨大学站， 对于拉动大学路学府片区的学生消费群体有较大的帮助。西乡塘片区规划 西乡塘客运站将于2011年底竣工投入使用 合富观点：西乡塘客运站位于大学西路南侧，看似距碧园商圈较远，但项目建成 后，将会分流北大客运中心的部分车流与乘客，对碧园一带阻塞的交通情况起到 缓解作用；同时会带来相思湖片区的人流量，对碧园商圈的商业利好。西乡塘片区规划 东西向快速路与南北快速路立交 互通立交 合富观点：除受到轻轨施工影焱猓夏刻斐嵌脸俏鞯木薮蠼煌鳎彩窃?成大学东路长期拥堵的原因之一。互通式立交建成，将有效连接西乡塘片区的部 分干道，从而缓解部分车流，减轻该区域的交通压力。 ★ 南宁市商业发展历程三 南宁市商业调研分析 ★ 南宁市商业业态调研 ★ 百佳汇流线前线专案分析 ★ 南宁市专业市场调研 ★ 西大商圈市场调研南宁市商业发展历程 南宁90年代早期商圈的形成 南宁早期商圈以朝阳商 圈为核心，进行对外发 展，首先发展到了西面 的华西、华强路的小商 品批发市场，以南宁百 货大楼为核心，通过零 售和批发类贸易辐射服 圈 务整