20110311创兴西城·雅筑提案汇报.ppt

4、企业发展愿景 雅筑作为创兴集团首个房地产项目，企业房地产品牌发展立势之作。首个项目的形象将直接影响企业在消费者心目中的地位。 企业发展预设模型 创兴集团房地产业务发展设想 十年沉淀 五年磨砺 五年飞跃 五年磨合 五年入蓉 五年扩张 保利 创兴 5、项目价值依据 三大体系九大支柱的核心价值体系支撑下，项目价值不言自明 如此价值体系之下，创兴西城·雅筑完全可能成为跨时代产品。 6、项目形象定位 项目口号：领衔自贡人居突破，见证创兴蝶变新生。 客群迫切需求 企业发展愿景 项目核心价值 项目形象定位 市场发展趋势 公园里的家！ 第七部分 项目客群定位 1、客群购房用途及来源分析 项目主力客群属于刚需和首改客群，客户主要来自本地、荣县、威远等地。 2、客群家庭人口、收入及年龄分析 项目主力客群家庭人口主要以三口之家为主，家庭年收入6-10万元之间，年龄从25-35岁。 客群特征分类 客群特征描述 家庭人口 1 家庭收入 2 年龄 3 客群购房动因主要是因为家庭人口的增加——结婚或育子。因而导致的住房改善需求。 客群家庭年收入大致在6-10万元之间，有一定的经济承受能力。 客群年龄25-35岁之间，有一定的生活阅历，处于事业上升阶段。购房成为阶段性人生目标。 3、客群文化层次及品位分析 项目主力客群大都具有大专以上的学历，有独立的世界观和审美观。 他们有一定的文化修养。 他们有独立的思想见解，不会轻易随波逐流。 他们有优雅的兴趣爱好，喜欢与人分享。 他们有明确的生活追求，毫不掩饰对品质的欣赏。 他们渴望认同，他们期待交流。 …… 4、客群定位 总之，他们就是： 这个城市的人文精英，一群正在成长的未来领袖！ 把握他们就是把握这个城市的未来！ 把握他们就是把握这个城市的未来购买力！ 把握这样的客群，对公司未来在自贡的发展是极好的客户沉淀。 第八部分 项目价格定位 1、市场发展趋势 城市化进程推进、外溢和涌入效应、限购对三线城市的影响 随着城市化进程的进一步推进，城市挤出和涌入效应的体现，以及限购对宏观房地产市场的影响；短期内自贡市场将以较快速度向前发展。 效果 结果 城市化 挤出涌入效应 限购新政 城市化进程不断推进，中国城市人口不断增长。大城市数量不断增加。 国内一线城市限购，现有投资渠道并未实际改善。房产投资仍是最为保险的投资方式。二、三线城市成为投资者首选。 城市化进程中不断涌入城市的失地农民，周边高房价或较差环境城市的居住者不断被挤出。 城市居住需求增加，居住环境改善需求增多。 城市人口增加，实力购买者不断增多。 投资者重心转向二、三线城市房产，房价增速开始加快。 2、区域价格现状 蓝光、平桥熙街、其他区域的价格 区域价格而言，项目周边并未出现自贡真正的高端产品。自贡市场的价格天花板在汇川片区。南湖郡项目多层电梯洋房达5500元/㎡。 区域房价现状 贡井片区尚不属于自贡房价天花板区域，其价格成长有一定空间。 周边项目较少品质较差，竞争激烈程度较低。 洋房均价4200 电梯洋房均价：5500 区域内 电梯均价：3800 电梯均价：3500 图片1 图片2 图片1 平桥·熙街 3、区域发展趋势 本区域发展前景：规划更好、大品牌入驻、后期完善配套 项目所在区域正在逐步成为城市开发热点，工业区认知逐步改变，一线开发商进驻项目，后期商服配套升级都促使项目价值不断升级。 一线品牌开发商入驻 商服配套升级 更环保规划 蓝光贡山一号已经开盘，恒大地产已经拿地。最大牌开发商纷纷在贡井拿地，贡井的价值不言而喻。 蓝光集中商业和本项目集中商业的逐步投入使用。项目周边区域商服配套也随之升级。 打造生态贡井是当地政府的十二五规划目标。项目周边污染企业也陆续迁出。 随着时间的推移，贡井的区域价值不久就会显现出来。 4、本体价值支撑 在三大价值体系，九大价值支柱的影响下，项目已经展现出高端品质项目的资质。营销上完全展现项目价值。会对项目的溢价有积极影响。 项目核心价值体系的支撑下，项目显示出更强的竞争力。项目的溢价空间大过周边其他竞争项目。 5、项目首期价格预判 项目周边产品当前销售均价在3700元/㎡左右，结合市场正常上涨趋势，及项目溢价能力测算项目首期销售均价。 预计到项目开盘时，周边项目可实现3900元/㎡销售均价。 估算项目可比区域内竞争项目溢价10%。 则，项目首期可实现销售均价为： 3900 x （1+10%）= 4290元/㎡ 6、客群承受力分析 项目以成都市场为标准，计算购房者是否可接受此价格下的月供水平。当前成都市场月供收入比约为41%。 假设以4300元/㎡销售价格购买项目120㎡套型。 总价51.6万元。 首付三成，按揭20年。 首付约：15.6万