触媒理论引导下的旧城更新多方共赢模式探索_以衡水市旧城区更新为例_运迎霞.docVIP

60 触媒理论引导下的旧城更新多方共赢模式探索 ———以衡水市旧城区更新为例 运迎霞 田 健 (天津大学建筑学院,天津, 300072【摘要】目前我国很多城市在旧城更新过程中存在着较为粗放的市场化运作模式,开发商和城市、社区各方利益不协调,产生了一系列问题。从规划设计的角度来看,引入更新触媒将是解决问题、实现多方共赢的有效途径,衡水市旧城区更新项目就是城市触媒理论引导下的多方共赢模式及其应用流程付诸于实践的典型案例,从更新触媒选择到触媒空间系统设计,再到运用相关策略保证该理论的具体实施,为化解旧城更新中各方利益冲突、实现多方共赢和城市空间的可持续发展提供借鉴。【关键词】更新触媒;公共利益;市场运作;多方共赢【中图分类号】TU984.11+4 【文献标识码】 A 我国城市土地开发进入市场化轨道以来,旧城更新中的市场运作模式已占据主导地位。由于房地产商首要关注的是自身的投资与收益,往往容易 忽视城市公共利益和长效回报,所以长期以来旧城更新中存在着市场开发和公共利益相矛 盾的一系列问题,其表征如图1所示。 图1粗放型旧城更新模式问题表征 针对这些问题,很多学者从不同角度进行了有益的探索,比如从规划编制的角度,研究更新开发控制图则的编制、更新单元划分和强制性内容的规定 [1] ;从组织模式的角度,探讨各部门协调合作、社 区自治和公众参与[2] ;从时间维度探讨更新的过程 性、阶段性更新的意义[3] ;此外还有关于更新评价、 容积率奖励、各方利益平衡和博弈① 的研究[4,5] 。这 些都为缓和市场开发和公共利益的矛盾,实现旧城更新中城市、社区和市场开发多方共赢提供了宝贵的经验。 本文意在从规划设计的角度,结合城市触媒理论,探讨一种旧城更新多方共赢模式及其应用流 程。由于城市土地具有经济外部性② , 通过市政设施、公共服务设施、开放空间等公共产品的开发,可以大大增强城市空间活力并促进周边土地升值,这就为实现多方共赢提供了契机。 61 合理的公共产品种类的选择、位置的确定和空间设计将对旧城更新的后续发展产生积极的影响, 这就好比在化学反应中选择合适的触媒③ , 可以有效改变反应速率、控制反应方向和最终产品的构成。在城市更新中引入触媒理论,作为旧城更新规划设计的一种新思路,变单一开发模式为公共产品主导的多元复合开发模式,变一次性资金回笼和短期高回报模式为阶段更新、有序建设和持续回报模式, 将为解决目前存在的市场主导的旧城更新问题提供新的途径。 1 旧城更新设计中引入触媒理论 1.1 城市触媒理论及相关研究 城市触媒理论是20世纪末由美国城市规划师 韦恩·奥图(Wayne Attoe 和唐·洛干(Donn Logan 在《美国都市建筑:城市设计的触媒》一书中提出来的。城市触媒,又叫做城市发展催化剂,是由城市所塑造的元素,反过来可以促进城市持续、渐进的发展 [6] 。城市触媒理论的核心内容是在市场经 济体制和价值规律的作用下,通过城市触媒的建 设,促使相关功能集聚和后续建设项目的连锁式开发,从而对城市发展起到激发、引导和促进作用。 城市触媒理论在国内外有广泛的研究和应用,主要集中在城市触媒的概念、形式和触媒对城市建设产生的影响等方面,并对单一触媒空间如城市综合体、会展中心等有详细的实例研究 [7-9] 。笔者认 为,在旧城更新中不同性质和规模的城市触媒及其相关联的空间, 可以组成触媒空间系统,会对更新建设产生更为全面的影响。如何挖掘旧城空间中的禀赋元素,激活有条件成为触媒的空间,并通过触媒空间系统的架构,带动旧城区的可持续更新,是本文的研究重点。本文将这类可以引导和加快旧城更新进程的触媒称为更新触媒。1.2 更新触媒为实现多方共赢带来契机 更新触媒的公共属性和对旧城空间后续建设的激发作用,既顺应了城市和社区的发展需求,也给了开发商更为广阔的利益空间和持续的回报模式,从而使更新过程中的参与主体各方 均可受益,如图2所示。 图2更新触媒使旧城更新各方受益 首先,更新触媒作为多元综合的公共产品,具有较强的活力,能够吸引人流、物流、信息流在这里集聚,从而带动周边市场活跃和土地升值。例如,美国拉斯维加斯的弗里芒特街更新,由市政府和八家业主联合开发了一个新时代城市广场,该项目对场所的成功塑造,吸引了大量的游客和居民,为业主带来了巨大的经济效益,弗里芒特街游乐场和酒 店的营业额上升37%,不断增长的市场需求使更新范围进一步扩大 [10] 。 其次,更新触媒具有社会、文化等综合价值,增强了旧城区居民的归属感和认同感,成为旧城持续发展、空间永葆活力的精神动力。例如,上海新天地改建项目,保留了具有文化意义的石库门里弄建筑,并且延续原有里弄街区的空间肌理,改善环境 62 品质,将居住置换为与当地文脉相协调的休闲商业、餐饮、艺术品展销和演播厅等,使之