《深圳市城市更新外部移交公共设施用地实施管理规定.PDFVIP

《深圳市城市更新外部移交公共设施用地 实施管理规定》政策解读 为深入落实习近平新时代中国特色社会主义思想和党 的十九大会议精神，坚定不移的贯彻创新、协调、绿色、开 放、共享的发展理念，加快建设社会主义现代化先行区，完 善城市功能，提升城市质量，改善人民生活，推进城市更新 工作，促进城市基础设施、公共服务设施等公共利益用地供 给，我委起草形成了 《深圳市城市更新外部移交公共设施用 地实施管理规定》（以下简称 《管理规定》）,并于2018 年11 月 14 日经市政府同意印发实施。 一、起草背景及过程 （一 ）起草背景 随着城市的高速发展及人口的快速增加，我市对于公共 服务设施、交通市政基础设施等公共设施项目的需求日益增 长。按照法定图则等上层次规划评估结果，全市规划的公共 设施实施率约50 ，其余未实施的大部分现状为建成区，难 以有效落实。 自2009 年以来，在省 “三旧”政策指引下，我市构建 起 “政府引导、市场运作”的更新模式，充分发挥市场在土 地资源配置方面的作用，并以市场化方式协调解决搬迁补偿 安置等问题，弥补了部分现状为建成区但规划为配套设施难 以实施的问题。但随着城市二次开发的快速推进，城市更新 也面临着新的问题，原特区外大部分拟申请更新改造的片区 存在着合法用地比例不够 60 而不符合列入城市更新单元计 划的要求，可能影响下一阶段城市更新的可持续发展。 城市更新是我市城市二次开发的重要抓手，为我市公共 设施用地的落实提供了坚实保障。在目前配套设施难以实施 的客观情况下，有必要进一步创新城市更新政策，通过市场 化手段促进公共设施用地的供给。 （二 ）起草过程 按照相关工作部署，我委自2017 年3 月启动政策起草工 作。期间对各相关政策进行了深入研究，与各有关部门进行了 座谈交流，并于 5 月17 日至31 日开展了 《关于城市更新促进 公共利益用地供给的暂行规定》的公开意见征集工作； 10月 22 日，市政府常务会议审议原则通过了该政策，将政 策标题 修改为 《深圳市城市更新外部移交公共设施用地实施 管理规 定》；11月14 日， 《管理规定》经市政府办公厅正式印发实施。 二、 《管理规定》主要内容说明 （一 ）关于 《管理规定》的总体思路 基于目前规划公共设施用地难以有效落实及拟进行拆 除重建类城市更新的片区合法用地比例不足的客观情况，结 合土地整备实施模式，借助市场手段，将公共设施用地的“整 备” 与更新项目的实施进行捆绑：一方面通过市场化手段将 位于拆 除重建类城市更新项目（以下简称更新项目）拆除范 围以外 的公共设施用地，由更新项目实施主体理顺经济关系， 完成 建筑拆除，并无偿移交国有 （该部分移交的公共设施用 地简称外部移交用地）；另一方面通过给予承担移交责任的 更新项目部分合法用地比例的计入及适当的建筑面积补偿， 保 障更新项目的实施。 图 1：通过城市更新捆绑公共利益用地移交示意图 一是建立良性互动、达成多方共赢。通过政策的实施， 政府获得难以落实的规划公共设施用地空间，更新项目实施 主体取得项目的推动及部分建筑面积的转移，具体的经济平 衡由市场决定。 二是强化政府统筹、提高服务水平。强化了政府对于公 共设施项目实施的统筹引导，优先保障辖区紧缺、急迫的公 共设施项目建设，有序推进辖区的公共设施用地供给及城市 更新工作的开展。 三是量化补偿标准，实现利益平衡。在城市空间承载能 力富裕的前提下，以适量补偿为原则，给予更新项目实施主 体实现外部用地移交所需的基本补偿，并统筹考虑片区交通 市政设施的承载能力，保障城市品质。 四是厘清政策边界，分类促进实施。实现了更新与整备 两种存量用地二次开发方式对于公共设施用地落实的全面 保障。此外，对于公共设施用地的供给，强化政府统筹并优 先考虑通过土地整备，辅以城市更新促进实施。 （二 ）关于外部移交用地的对象和条件 《管理规定》旨在通过市场的力量，实现更新项目拆除 范围外公共设施用地的移交。同时，考虑土地整备也是实现 公共设施用地供给的强力手段，结合城市更新与土地整备相 关政策以及项目实施的实际情况，政策对适用于外部移交用 地的对象及条件提出了有关要求： 外部移交用地对象主要含三类：一是法定图则或其他法 定规划确定的文体设施用地 （