自考《房地产估价》必备.docxVIP

第 1 章 房地产估价概论 第 1 节 对房地产估价的基本认识 1、房地产估价的含义 （一）专业估价与非专业估价的本质区别 有以下本质区别： 专业估价由专业人员和专业机构完成，即具 有相应资格的估价师和具备足够数量估价师、取 得相应估价资质的估价机构完成； 专业估价是提供的专业意见，不是凭直觉， 凭感觉得的，是根据科学的方法测算出来的； 专业估价具有公信力，即提供的专业意见具 有证明有效力； 专业估价是有偿服务，即向委托人收取一定 的费用； 专业估价承担法律责任，即估价师和估价机 构对自己评估的过程和结果要承担法律责任。 (2) 专业房地产估价的概念 房地产估价的核心内容，是根据特定目的，对 特定房地产在特定时间的特定价值进 2 行分析、 测算并提供相关专业意见。通常把特定目标称为 估价目标，特定房地产称为估价对象，特定时间 称为估价时点，公认的原则称为估价原则，严谨  2、房地产估价的本质 （1）房地产估价本质上是评估房地产的价值而不 是价格 价值和价格之间的关系及本质区别是:价值是物 的真实所值，是内在的，是相对客观和相对稳定 的，是价格的波动中心；价格是价值的外在表现， 围绕着价值上下波动，是实际发生、已经完成并 且可以观察到的事实，它因人而异，时高时低。 应当强调房地产估价本质上是评估房地产的价 值而不是价格。 (2) 房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场价 格 估价是提供关于价值的专业意见，为相关当事 人的决策提供参考依据。定价往往是相关当事人 自己的行为，应由交易当事人自己决定。 房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价， 而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维 和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格 的机制和过程，以及深入调查了解房地产市场行 情的基础上，通过科学的分析，测算和判断活动， 把客观存在的房地产价值揭示出来。 的程序称为估价程序，科学的方法称为估价方法。 （3） 保证 房地产估价是提供价值意见而不是做价格 房地产估价的定义：房地产估价师和房地产估 价机构是根据估价目的，遵守估价原则，按照估 价程序，运用估价方法，对估价对象在估价时点 的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专 业意见的活动。 （3）估价与评估异同 相对于价值分析、测算和判断活动。估价的含 义更加精确、明确、具体，就是专指对价值进行 评估。评估的含义很广泛，不只限于对价值进行 评估，还可以指查验某人、某物或者某项工作、 活动等，以判断其表现、能力、质量、效果、影 估价是一种专业意见，而不应该被视为估价机 构和估价师对估价对象在市场上可实现的价格的 保证。 估价专业意见的作用分为性质不同的两类，一 是咨询性或参考性的；二是鉴证性或证据性的。 为估价委托人自己使用而提供的估价，是属于第 一种，为估价委托人向第三方证明或者说服第三 方而提供的估价，是属于第二种的。不论是起着 何种的作用的估价以及应承担的法律责任大小如 何，估价师和估价机构都应当认真的对待，勤勉 尽责的去完成。 响等。 特别需要指出的是，区分估价和评估，并不意 （4） 围内 房地产估价都有误差但误差应在合理的范 味着房地产估价师和房地产估价机构只能从事房 地产价值的评估业务。还可以从事房地产估价衍 生业务、房地产咨询顾问业务等。 （4）国外和我国港台地区对房地产估价的称谓及 定义 日韩称为不动产鉴定评价，中国香港称为物业 估价，中国台湾称为不动产估价。 对估价准确性问题的全面认识包括：①即使都 是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估 价值，只会得出近似的评估价值。 ②所有的评估价值都会有误差，即：评估价值=真 实价值+误差；③不能用物理量测量的误差标准来 要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差。 ④判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理 - 1 - 论上是将它与真实价值进行比较。⑤及时可以用 上述方法判断一个评估价值的误差大小或者准确 性，但实际中不轻易直接评判一个评估价值对与 错，误差有多大，而是通过考察估价师和估价机 构在履行估价程序上有无疏漏、在估价过程中有 无失误等，间接对其估价结果予以肯定或否定。 （5） 房地产估价既是一门科学也是一门艺术 正确的房地产价值分析、测算和判断必须依靠科 学的估价理论和方法，但又不产市场是地区性市 场，各地的房地产市场行情和价格影响因素可能 各不相同，而且影响房地产价格的因素众多，其 中许多因素对房地产价格的影响难以准确把握和 量化，从而房地产价值不是简单地套用某些数学 公式或者数学模型就能够测算出来的。数学公式 或者数学模型中的一些参数、系数等，有时也要 依靠房地产估价师的实践经验作出判断。此外， 每种估价方法都是从某个角度或者某个方面建立 起来的，它们或多或少存在一些局限性。在估价 实务中尽量同时采