凯捷—金地集团—中远房地产战略董事会版.ppt

从各种可能的模式选择看，模式一至四是市场成熟模式，模式五、六是目前国内重点研究探索模式，项目组建议中远房地产选择模式三至模式五过渡的战略发展路径 6.19 5.46 4.92 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 模式一 模式二 模式三 10年内各模式净资产增长倍数 模式四 中远房地产未来战略路径选择 模式一 模式二 模式五 模式六 模式四 模式三 模式一、二从业绩表现上有更高的增长速度，但业务波动性难以避免 模式三、四有更好的业绩平滑稳定性，风险也较小，受行业波动影响小，发展持续空间不受限制，同时也更符合中远房地产的现实资源条件； 模式三、四在资源能力上更复杂，积累的能力更全面，更利于向高端模式五投资公司发展 模式五是向模式六过渡的模式，国内正在开始积极探索 模式六是成熟房地产市场的最终类型 现有市场成熟模式 现阶段市场重点研究模式 模式四典型代表陆家嘴、金融街，本身有良好的发展速度和业绩稳定性，但受中远房地产CBD公司未来发展不明确的因素影响，目前只能作为后备方案 * 路径选择原则：考虑与公司现有业务的顺接关系，避免引起大的波动，要考虑为未来发展打下基础 结合中远房地产经营性物业开发周期，模式三具有改进模式，能够更加兼顾公司的成长性和稳定性，并有效向模式五发展 - 改进模式的净资产变化 - 开发部分净资产 物业经营部分净资产 总净资产 2014年全部净资产为52.9亿元 改进模式的2014年净资产值比模式三2014年的净资产49.2亿要高，具更好的成长性 参数设定及相关假设： 参照模式一、二，住宅开发的IRR为20%，商务楼宇开发的IRR为15%，住宅开发与商用楼宇开发的资产比例为7：3 市场上经营性物业平均的IRR为9%-12%，远洋大厦由于特殊原因净资产收益率仅为4%-5%，并不具有代表性，因此项目组将08年以前经营性物业的IRR年假定为9%，08年后公司有大量优质物业（如凯晨广场）出现，经营性物业的IRR升高为16% ； 净资产中投资于经营性物业与进行房地产开发的比例：04-08年为1:9，08年以后为 3:7 项目收益全部按相应的年度比例投入经营性物业与房产开发。 2004年 05年 06年 07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 跨地域拓展是中远房地产近两年的必然选择，在进行跨地域拓展前，中远房地产要进一步强化跨地域的能力准备 区域市场选择/投资项目分析 结合区域市场特点及中远房地产的资源确定跨地域拓展的区域及区域拓展策略 组织管控体系 建立与跨地域发展相适应的管控体系和组织结构 人力资源政策调整 与跨地域拓展相适应的人员选拔、招聘、薪酬激励体系建设 计划预算/财务管控 建立与跨地域发展相适应的计划预算/财务管控体系 1 2 3 4 跨地域拓展的准备 外部环境 未来两年，受11号文、33号文、71号文和奥运停建等因素的共同作用，北京市商品房可能会出现一个大规模集中供给的局面，市场前景不明朗 奥运停建将使北京房地产市场出现约两年左右的收缩期，06年难以开展大规模项目建设 土地价格的快速上涨和房价的基本稳定也使北京市场的风险增大、利润空间减小 我国区域市场成熟度梯级分布的特点给中远跨地域发展提供了条件 内部因素 按照现有的土地储备，中远房地产06年的房屋开工面积将会从04、05年的百万平米以上减少到40万平米，07年的房屋竣工面积将从05、06年的百万平米以上减少到不足60万平米 奥运停建的影响使中远不能在06、07年在北京扩大开发面积，无法达到业绩持续增长目标 战略管理 高度整合 战略、规划和预算 紧密联系 权威组织 高层领导和 广泛参与 上下互动 引导+主动，减少往复 循环预测 调控+激励，处理变化 责任中心 权责/考核的细化 关键指标 推导均衡的指标体系 标准模型 汇集和分析的格式化 业绩分析 多角度的深层跟踪 将公司的、长期的和非量化的战略分解为个人的、阶段性的、可计量的业绩指标，并付诸执行 中远房地产应完善战略管理体系，确保战略的执行和及时持续的审视与调整 针对中远房地产近期面临的五大挑战，项目组提出部分框架建议供公司决策参考——战略 中远房地产未来发展需面临的挑战 股权融资——积极研究并推进资本社会化 债权融资——拓展多元化、市场化的融资渠道 培养长期的投资管理能力 挑战一 公司在高速成长过程中战略的明确、准确执行与持续的审视、调整 挑战二 公司在高速成长过程中资金管理能力的提升 挑战三 开发业务能力的进一步提升和精细化管理 挑战四 经营业务决策原则和相关能力的培育和提升 挑战五 公司在高速成长过程中的人力资源瓶颈和员工中长期激励 近年来中远中化给予了中远房地产大力支持，特别是两次股东重