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　　集 　　集中中式管理 物业管理信息化 外树形象内现节流 　　物业管理的市场化、规模化、集约化进程，使得物业管理公司的管理结构日益庞大。 同时，物业管理工作涉及面广、政策性强、技术应用复杂、日常管理工作量大，通过传统 人工管理方式，将大大增加管理成本。采用信息化管理，提升资源的共享利用率，提高物 业管理效率，已成为物业公司寻求新发展，迫切需要解决的首要问题。 　　北京鸿阳物业公司是一个有着十年经验的专业化物业管理企业，该公司副总经理于天 林说，物业公司要在市场上长稳立足，就必须站在市场的前沿，研究市场、适应市场。勇 于创新，内强管理，外树形象，一方面要不断加强项目经理与业务技术人员的培训工作， 另一方面就是要引入科学的管理模式，加强物业管理的专业技术力量，完善物业管理的各 项流程。 　　外树形象内现节流 　　于天林说， 信 息 化给企业带来的最明显改善就在于：控制了成本，也提高了效率。工 作效率提高了，自然就会为公司的形象加分。 　　物业管理企业最大的支出在于人力支出与能耗支出，而通过信息化的手段有效地节省 了人力，这只是一方面。因为信息化的意义远不止于此，依靠信息化平台的力量，能在第 一时间为客户提供更好、更全面的服务，这对企业来说才是双赢的。 　　由于鸿阳公司目前的服务对象仅是住宅小区，所以使用了一套功能相对简单的物业管 理软件。 　　于天林介绍说，这套软件涵盖了公司的基本业务管理项目。比如房产管理项，对楼宇 和房间分别进行了设置，对于楼宇可定义楼宇编号、名称、房屋结构、层高、房屋数量等 信息，对房屋设置可定义门牌编号、户型、单元号、所属楼层、面积等信息。 　　而费用管理，也包括基本物业费和仪表类物业费两大类，各自又可定义多种不同的费 项。基本物业费主要是定义那些按户或按房屋面积收取的费用，比如卫生费、治安费等， 逾期交费可设置滞纳金；而水费、电费等，可设置定额价和超额价，逾期交费可设置滞纳 金。对于仪表类物业费又可分为自用表和公摊表两大类，并在此项设置中为每户分配仪表 编号，并为住户分配要分摊的公摊表。 　　相对于于天林，陈先生所在的企业的工作内容可就要复杂的多。他所在的企业管理项 目中，既有商场、商铺也有写字楼、公寓楼等等，信息整理繁琐。不仅客户类型多，收费 工作也复杂。 　　综上各种原因，造成公司管理混乱，员工工作量大，但却得不到客户认可，致使客户 抱怨连连。公司领导为了改变现状，决定使用一套能规范管理，提高客户满意度，并能减 轻公司员工工作量的物业管理软件。 　　物业管理工作涉及面广，日常管理工作量大，靠这套管理软件基于解决了基本业务需 求。于天林也说这套软件只是解燃眉之需。随着公司业务的变化，信息平台的优化和改良 也是必须的，因为只有这样才能将物业管理提供新的经济增长点和长期可持续的发展空间。 　　 集 团 化管理的困惑 　　现在的物业管理开始走上了服务品牌化、规模化经营道路。物业管理在中国也算是新 兴行业，信息化管理对他们来说也算是新兴事物。 　　物业公司规模不断壮大，管理楼盘、社区的地域分散，随之而来的是整体反应速度下 降。企业规模和反应速度成了一对矛盾体。而由于缺乏标准化、规范化的科学管理手段， 导致各物管事务所、公司物管部门在理解、贯彻、执行公司政策和法规方面存在差异。 　　一位业内人士这样说到：“随着互联网的稳定性和网络带宽不断增加，成本不断下降， 互联网应用逐渐具备了坚实的基础。为了解决单一物业管理处应用模式中存在的问题，有 部分软件厂商基于原有的软件系统进行了一些扩展性的开发，基于互联网和 VPN 等网络技 术，通过变通的方式来实现了集中式管理的部分功能。这个阶段典型的应用模式是将各管 理处的数据库直接部署到公司总部，各管理处通过 VPN 连接到公司总部的服务器处理各项 业务，由公司总部另外部署的统计分析软件实现数据的汇总和统计，从而使公司总部的管 理人员能够获取反映企业全貌的数据和信息。 　　这种模式虽然能够实现了集中式管理的部分功能，但由于缺乏统一的组织架构信息， 而且数据分布在不同的数据库中，仍然存在很多弊端。例如，对于存在多级组织架构的大 型物业管理企业，报表通常需要按总公司、区域公司和管理处进行分级汇总。组织机构和 人员关系可能需要根据业务需求进行调整，重要的业务操作。例如合同签批、物资采购等 可能需要跨部门进行流程化处理，这些都是以变通方式实现集中式管理的软件系统无法解 决的问题。” 　　企业如果要使用一套能够真正反映管理个性化的物业管理信息系统软件，首先应该构 建在一个包括良好的网络、数据库、程序语言和兼容操作系统的平台上，这是物业管理公 司成功运用管理信息系统的第一步。但由于网络架构的建立不理想，限制了 物 业 管 理公司 未来业务的开展。 越来越多的物业管理