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通货膨胀和房价的忽悠 2013-03-27 - 白 罂 粟 通货膨胀的预期是个大忽悠，高位买房是必死的青蛙 　通货膨胀的预期是个大忽悠，高位买房是必死的青蛙（12 个问题） 　　 　　 未来可能发生一次严重的通货膨胀，价格却连未来三次都透支了。请耐心读完本文， 必使你对通货膨胀情况下的房市有恍然大悟、茅塞顿开的感觉。 　　 　　 1. 过去 30 年的高通胀和地价房价大涨，不能说明今后 30 年也是高通胀和地价房价 大涨。 　　 为何有许多人买房产做长期投资呢？因为他们有十分强烈的感性认识：改革开放 （1978 年 12 月）以来的 30 年里，以沿海二线城市 E 市为例，大约地说：猪肉由 0.8 元 涨到 12 元，15 倍。大米由 0.14 元涨到 2 元，14 倍。全市年平均工资由 400 元涨到 24000 元，60 倍。房租涨 200 倍以上。房价有的由不到 100 元涨到 1 万元，折合成同材 质，涨了 50 倍以上。土地一亩由几千元涨到几百万，涨了 500 倍以上。许多人没有看到 30 年的涨价全景，只看到一二十年或近几年来的涨价片段。因为没有认真调查分析，不少 人因此产生了“眼看着房价涨了许多倍，说明钞票贬值太多了，说明投资房产永远能跑赢通 货膨胀。”的错误观点。 　　就象 20 年来股市从 100 点最高涨到 6124 点，今后 20 年不可能再涨 61 倍。但是， 许多人对房价只有感性认识，没有上升到理性认识，一时还很难从一种思维惯性中解脱出 来。他们只看到表面的现象，没有考虑到 1978 年以前的土地、房屋等资源处于“无市场， 不许交易，极其低价”的不正常状态，没有考虑到旧中国的底子一穷二白，建国后实行半供 给性半福利性分配的计划经济和搞阶级斗争耽误经济生产，生活水平很低。在西方经济封 锁的情况下，与国外的货币没有联系，比值奇低。30 年前，奖金取消，县长的月工资只有 几十元，国家主席的工资只有 300 多元。很明显，改革开放前后正治经济环境天差地别， 以很特殊的“非商品化的革命年代的价格”为基数统计出来的增长率是很怪异的，很离奇的。 就象大学毕业前张三勤工俭学的年劳动收入为 500 元，毕业 2 年后 5 万元，以此 100 倍 来预测未来 2 年后至少增长 100 倍是不懂逻辑的表现，是不理性的表现，是幼稚的表现。 如果以 30 年来的通货膨胀率和地价房价增长率作为参照物和依据来预测今后 30 年的通货 膨胀率和房价，必然在深重的通货膨胀恐惧感之下得出错误的荒谬的结论。然后用来指导 房产投资，必然不理性，必然走入歧途，必然导致失败。 　　 我国原来的地价房价等资源和工资被低估得离奇，必须逐步与国际接轨，才导致各 种价格都一涨再涨。30 年来，有的土地涨价 500 倍以上，已经超涨了；有的房价已涨价 50 倍以上，不但与国际接轨了，按房价收入比，2007 年是米国的 5 倍；这一回通货膨胀 以后，该涨已经涨了，欠的债该还的已经还了，以后当然就相对稳定了。今后 10 年，我 国通货膨胀率可能低增长，通货膨胀和通货紧缩可能交替出现，各种物价有时升有时降， 可能开征物业税、遗产税，土地价可能下跌，房价创不出新高的可能性是存在的，而不是 有人依据 30 年来的飞涨而预测今后 10 年通货膨胀率和房价可能大增长那样。 　　当君子兰炒高 100 倍时，就不是跌不跌的问题，而是跌多少的问题了。8 分钱的猴票 现在卖几千元，傻瓜买了，理由是“猴票是能涨几万倍的好东东”；智者卖了，理由是“已经 1 涨几万倍了，下跌几倍是可能的。”出生到 25 岁个头长高 1.4 米，如果以此来预测 26 岁 以后至少再长高 0.7 米，多么可笑啊。近几年确实发生过 600150 中国船舶从 5.11 元炒到 300 元的事，但 2007 年 10 月后它由 300 元跌到 30.58 元也是铁的事实。沧海桑田，斗 转星移，事过境迁，还在守株待兔，还在刻舟求剑，还在缘木求鱼，那就等着吃亏吧。 　　 　　 2.驳猪八戒倒打一把的“通膨引起房涨”的错误观点。 　　 “通货膨胀导致房价大涨”是一种炒作的借口，本质上是房价大涨带动物价上涨，加剧 通货膨胀。理由是：从涨幅上看，房价严重虚高，已经远远偏离通货膨胀促使房价上涨的 轨道。6 年以来，在二线的 E 市的二等地段，每平米 3000 元的房价，目前炒高到 10000 元。6 年里人珉币不可能扩张 3.33 倍。从时间上看，房涨早于肉涨粮涨。从资金总量上看， 某市 2 年成交房子 10 万套 * 平均每套涨价 40 万 = 资金多出 400 亿。物价怎会不涨！在 变态的房价下，珉众不得不提前透支今后几十年的收入买房，今后几十年才印的钞票也印 出来了,货币就膨胀了。从外在表现上看，地价