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慈溪项目营销策划报告 上海北美置业有限公司?营销策划部 2009?年?2?月?23?日 慈溪家电城项目营销策划报告 上海北美置业有限公司营销策划部 目录 第一部分?市场调研 一、 全国房地产宏观市场分析?…………………………………………………………………… 二、 慈溪市基本发展情况………………………………………………………………… 三、 慈溪房地产市场供需状况分析……………………………………………………………… 四、 慈溪房地产市场调研小结……………………………………………………………… 第二部分?项目定位 一、?项目现状。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。59 二、?项目分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。67 三、?客户定位。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。74 四、?项目定位。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。85 五、?产品策划及调整建议。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。85 ２ 慈溪家电城项目营销策划报告 上海北美置业有限公司营销策划部 第三部分?营销策划 一、?营销推广策略。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。95 二、?营销环境及入市时机。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。95 三、?销售执行策略。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。?100 第一部分?市场调研 ３ 慈溪家电城项目营销策划报告 上海北美置业有限公司营销策划部 一、?全国房地产宏观市场分析 1. 当前房地产宏观政策 ４ 慈溪家电城项目营销策划报告 上海北美置业有限公司营销策划部 2. 政策导向 ? 表明政府正在逐步落实适度宽松的货币政策，释放银行存量资金，支持房企合理贷款需求； ? 新政出台的背景是为应对愈演愈烈的国际金融危机，其根本目的是挽救市场信心，刺激购房需求，扩大内需，防止经济增长过快 下滑，从而维持国内金融市场的稳定； ? 近期政府的救市政策以“放松”(原先的紧缩政策)和“鼓励” (刺激购房需求)为主，主要针对“中低价位、中小套型”的普通商 品房住宅市场，因此，部分首次置业的刚性需求将得到释放，对整个房地产市场将起到一定积极影响； ? 从近期的市场反应来看，一线城市与一些二线城市已出现回暖迹象，政府的鼓励措施初见成效。 3. 华东地区房地产市场状况 ５ 慈溪家电城项目营销策划报告 上海北美置业有限公司营销策划部 截止?2008?年第四季度，面 对急速下滑的环球经济， 华东 各城市优质高档住宅市场， 由 于一些开发商降低了报价， 杭 州、宁波地区的高档公寓售价环 比分别大幅下滑了?1?0?.?2?％?和 9?.?4?％，?而上海和南京也录得 1?.?1?％?和?2?.?1?％?的下降趋势。 时至?09?年，一季度前两月房地 产市场透露出回暖迹象，尤其是 春节后的交易日可以看出，一些 城市的成交量有所上升，其主要 成交趋势可以看出，主要有以下几个方面： ? 高端公寓及地段优越的物业成交量有所上升，由于地段的稀缺性本身就具备一定的抗跌能力，高端物业的购买者对价格调整并不 敏感，高端物业一直表现着坚挺的市场价格； ? 中低档物业的成交量有所回暖，对于一些自住需求的购买者来说，开发商销售价格的下调及政府的优惠鼓励政策的双重作用，刚 性需求在近期得到释放，成交量有所回升； ? 仍有部分购买者持观望状态，各大机构投行对整体经济的复苏大多判断在?09?年下半年，使得一些购买者仍保持着观望的态度， ６ 慈溪家电城项目营销策划报告 上海北美置业有限公司营销策划部 有待整体经济有明显好转时再持有物业。 二、 慈溪市基本发展情况 1. 慈溪简介 随着?2008?年?5?月杭州湾跨海大桥的通车，给慈溪带来了千载难逢的历史性机遇。这座比旧金山金门跨海大桥长?15?倍的双塔钢 筋混凝土斜拉桥 将横跨广袤而汹 涌的杭州湾海域， 从此慈溪将一跃 成为连接上海、 宁波两大都市的 “黄金节点”，融入 沪、杭、甬?2?小 时交通圈，这将 极大提升慈溪在 长三角城市群中 的战略地位。 慈溪?全市行 ７ 慈溪家电城项目营销策划报告 上海北美置业有限