2019年中指院房地产交流会纪要.docxVIP

PAGE 3 《中指市场形势及企业研究成果分享会》会议纪要 2019年9月2日，《中指市场形势及企业研究成果分享会》在中指研究院总部召开，本次分享会以电话会议的形式进行，来自房地产和金融机构的逾百位代表参与了会议交流。会议上，中国指数研究院就8月全国房地产市场形势、房企销售、拿地情况及代表企业拿地策略分享了观点，并针对企业及金融机构代表提出的问题做出了回答。 关于近期全国市场形势的观点 市场表现：百城住宅价格涨幅收窄，重点城市成交规模有所缩减 百城新建住宅均价同比涨幅持续收窄，重点城市成交规模下降。价格方面，2019年8月，百城新建住宅价格15004元/平方米，同比涨幅连续十个月收窄，环比上涨0.37%，较上月收窄0.01个百分点。分线来看，一线城市价格环比下跌0.12%；受部分城市结构性因素的影响，二线代表城市环比上涨0.47%；三四线代表城市价格环比上涨0.43%，涨幅较为平稳。十大城市二手房价格环比微幅上涨0.17%。成交规模方面，8月市场成交规模有所缩减，但不同城市表现分化，其中以北京、武汉、杭州、苏州为代表的部分一二城市成交规模与去化水平表现良好；而天津、广州等城市在售项目价格虽有调整，但去化压力依然不减。 住宅用地供需规模同比均降，成交楼面均价同比涨幅明显收窄。近期，在中央重申“房住不炒”、房企融资环境收紧及利率调整等因素的综合影响下，土地市场热度下降，宅地供需规模均降，成交楼面均价同比涨幅明显收窄、溢价率继续回调。此外，近期宅地流拍率亦有所提高，土地市场明显降温。 趋势预判：全年销售规模进一步调整，新开工、投资增速将放缓 预计随着“金九银十”的传统销售旺季，房企将会加紧推盘，在供应持续增加的情况下，成交规模仍将保持在适度水平，但在政策从严、房企融资收紧及部分城市调控升级等多重因素影响下，市场下行压力仍存。与此同时，经济调整预期进一步显现，也将对需求形成一定制约。在此背景下，预计全年全国商品房销售面积稳中有降，投资、新开工增速将回落至中低位水平。 2019年1-8月企业销售拿地解读 1-8月企业销售、拿地情况 1）销售增长及数量：1-8月，全国TOP100企业销售额增速为11%左右，较1-7月下降了逾3个百分点。百强房企销售业绩增速放缓，企业销售后劲不足。19家房企销售额超过千亿，行业集中度提升。 2）营销表现：一方面，6月以来，企业积极营销，推盘数量不断增加，通过提前抢营销周期加速项目去化；另一方面，利用促销、打折的方式在市场调整压力较大的城市提升项目去化。预计9月，随着“金九银十”销售旺季的到来，企业将以冲量为主，推盘力度将会显著提升，价格整体保持稳定。四季度，在完成全年销售业绩目标的压力下，前期调整压力较大的城市整体推盘规模和价格或将有所调整。 3）企业拿地：目前受政策和金融管控影响，企业拿地积极性受到一定抑制。 企业应对策略 营销方面：强化营销，适度提前营销节奏，目前中西部省会和一些三四线的城市销售窗口期仍存，企业可继续抢回款、抢营销。 投资方面：国企或央企等资金充裕的企业，目前可继续保持较快的投资节奏；而对于大多数民企来说，应坚持现金流底线思维，“以销定投”，通过自身销售情况，合理制定投资策略。 万科拿地策略 万科企业股份有限公司成立于1984年，经过三十余年的发展，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2016年公司首次跻身《财富》“世界500强”，位列榜单第356位，2017年、2018、2019年接连上榜，分别位列榜单第307位、第332位、第254位。从企业评级来看，2013年，全球三大评级机构标普、穆迪和惠普分别给予万科BBB+、Baa2、和BBB+的长期企业信用评级，为当时中国房地产行业获得的最高国际信用评级。到2018年，穆迪评级从Baa2上调到Baa1，表现出对万科从业务能力、盈利能力的看好。 数据来源：CREIS中指数据 从中指地主拿地策略模块可以看出，相比整个行业或是销售额3000亿以上的阵营来说，万科近两年拿地一直处于积极状态；碧桂园实行高周转战略，拿地主要集中在三、四线城市或是一二线城市城乡结合地区，以量取胜；中海地产则成周期性拿地趋势，年底第四季度和年初第一季度拿地数量明显高于其他时间段，这样可以有效的用销售额倒逼拿地规模。从2011年开始，中海的净负债率就保持在30％左右，2018年的净负债率为33.7％，在2018年龙头房企净负债率对比表中居于最低位；近两年，恒大拿地一直较为保守。 数据来源：CREIS中指数据 2014~2018年，万科新增土地757宗，拿地金额7179亿元。其中，二线城市新增土地494宗，占比达到65%；从平均楼面价来看，“北上广深”远远高于其他地区，达到14581元/平米；溢价率方面，三四