二、三、四代万达广场商业规划对比分析.docxVIP

一、二、三、四代万达广场商业规划对比分析 近年来 万 达的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。本人深耕华 中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉（目前已开业 5 个万达，江汉路万达、菱角 湖万达、经开万达、积玉桥万达、楚河汉街，未来预计要开 10 个万达），二三四代万达均 有开业运营的项目，全国独有。长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达 的第一、二、三、四代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的 商业规划略说一二，与众分享交流。　　 　　第一代万达：　　 长沙解放西路万达（悦荟广场） 　　说到第一代万达，有一段往事不可回避。2005 年前后，正是万达大力扩张的时期，万 达计划赴港发行 Reits 上市却未果。澳大利亚最大的投资集团麦格理也在找寻进军内地市 场的契机，也是因缘巧合，双方当时一拍即合。麦格理通过贷款，向万达购买了 9 座 万 达 广 场（ 项 目 招 商 信 息）（分别位于南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、 大连）。2005 年的万达正是大力发展急需血液的时候，资本市场筹资无果，加上当时已拥 有的 21 个已经运营或动工的商业广场，资金压力巨大。与麦格理达成协议，并借此套现 31 亿。在麦格理与万达集团的委托管理合同期满后，双方协议分手。上述 9 个城市的万达 广场全部更名为“悦荟广场”。现在来看，这 9 个万达广场，全部位于城市最核心的商圈， 目前估值应该远超当年的 31 亿。不过话说回来，正是凭借当年的 31 亿现金，万达抓住了 扩张的机遇能做到如今巨无霸的规模，对双方来说也可谓双赢。 　　第一代万达的代表作长沙悦荟广场地处长沙市级核心商圈，黄兴南路步行街和解放西 路交汇处，紧邻长沙黄兴路步行街，交通线路纵横交错，人流如织。项目占地 1.8 万平方 米，总建筑面积约 5 万平方米。所谓第一代万达，通俗讲就是一个“商业大盒子”。单层 面积 5000-10000 方不等，一般为地上 4 层，总规模 3-5 万方不等，一楼分割销售，二三楼 标配为沃尔玛超市，四楼标配为万达影院+大玩家电玩，加上部分餐饮。通过与沃尔玛的战 略合作，利用超市大卖场的聚客力带动人流，促进一楼商铺的销售回款。四楼的餐饮及娱 乐也可有效带动目的性消费人群。万达借此开创了订单式商业地产的先河。其实这样的单 体商业规划在全国各地各类城市都屡见不鲜，成功和失败的案例比比皆是。 　　第一代万达商业规划简单，便于快速复制。但缺点是仅凭一楼铺位散售，难以支撑万 达快速开发的现金流。这也是第一代万达难以为继，最后不得已壮士断腕的原因。　　 　　第二代万达：　　 　　 武汉江汉路万达（悦荟广场） 　　第二代万达的代表作——江汉路万达广场（悦荟广场）于 2004 年 12 月开业，项目位 于汉口中山大道，是武汉首个集购物、餐饮、休闲、家电等于一体的 Shopping Mall。 总 建面约 13 万 m2。物业组成及业态分布： 　A 栋为自持物业，引进大洋百货； B 座一楼平面分布图 C 座一楼分布图　　 B 座一楼租金：300-600 元/㎡/月 C 座一楼租金：400-1300 元/㎡/月 　　笔者注：看到没有，这就是传说中的蚂蚁铺。早期的万达做商业地产还是用的住宅开 发商的思维。 　江汉路 万 达（悦荟广场）是江汉路商圈体量最大、业态最为丰富的商业项目，经过 8 年 的运营发展，该项目已经成为江汉路商圈的一个重要标志。所谓第二代万达，笔者认为， 从规划来看，仅仅是第一代万达的简单升级而已。从原来的“主力店驱动型的单体商业”， 进化为“主力店驱动型的多个单体商业”而已。 　　具有最好展示面的 A 座整体租赁给了大洋百货；B 座和 C 座其实就是一代产品的分拆 强化，分别利用沃尔玛和万达影院的主力店聚客力提升一楼的散售价格。第二代产品的规 模更大，可销售面积更大，但仅仅停留在一代卖一楼，二代卖 2 个一楼这种简单相加。其 实质和一代没有本质的区别。第二代万达仍然难以解决万达快速开发的现金流问题。 　　另外说个有趣的现象：位置更佳的 B 座首层租金与 C 座相比有不小的落差。什么原因： B 座主力店为沃尔玛和工贸家电，C 座主力店为万达影院（年票房排进全国十强）。江汉路 商圈主力消费人群为 15-30 岁的学生及年轻时尚的上班族。而沃尔玛和工贸家电的目标客 群主要为家庭消费。不同主力店吸引的不同消费群当然带来不同的消费表现，放在江汉路 这个商圈自然是电影院能带动更多的消费，其结果就直接反映在租金上。其实这也能说明 第二代万达在商业规划上的另一个弊端，3 座物业定位不同，主力店类别不同，消费者不 同，使得 3 座商业客流无法做到完全有效互动，人流无法做到共享