珠江国际城项目营销策略计划书.docxVIP

市场营销期末论文——珠江国际城房产项目营销策略计划书 珠江国际城房产项目 营销策略计划书 院 别：统计学院 班 级：统计?0735 学 号：0401073515 姓 名：苏 爽 第?1?页 ，?共?10?页 市场营销期末论文——珠江国际城房产项目营销策略计划书 正 文 一、?现代房地产市场形势 经过多年的发展，北京房地产市场经历了从无到有、从小到大，从计划经 济福利分房发展到成熟的市场化阶段，到今天所有知名的开发商都已经来到了 这里，京城也形成了具有鲜明特点的开发格局和产品形态，房产市场的地位日 益提升。 　　房地产投资增长平稳。2007?年北京市完成房地产开发投资?1995.8?亿元， 同比增长?16%，增长速度低于全国平均水平?16.2?个百分点，房地产开发投资占 固定资产投资总额的?50.3%，为?2001?年以来的最低值。受国际经济危机影响， 2008?年完成房地产开发投资?1908.7?亿元，同比增长?11.6%，比上年下降 4.4%，占全社会固定资产投资的比重为?49.6%，比上年下降?0.7?个百分点。在 房地产开发投资中，住宅投资?940.6?亿元，下降?5.2%；其中，经济适用房投资 36?亿元，增长?27%。 　　2008?年，从房地产开发基本面来看，北京房地产市场受国家宏观调控政策 和市场环境的影响房价上涨过快的压力有所缓解。2008?年房屋销售价格比上年 上涨?9.5%，涨幅比上年回落?1.9?个百分点。其中新建住宅销售价格上涨 11.9%，涨幅回落?0.9?个百分点；二手住宅价格上涨?6.2%，涨幅回落?4?个百分 点。房屋租赁价格上涨?1.8%，涨幅比上年回落?0.9?个百分点。其中住宅租赁价 格上涨?2.4%，涨幅回落?1?个百分点 二、?北京别墅市场研究 （一）北京别墅市场的开发现状分析 从城区别墅、近郊别墅到远郊别墅，别墅的市场全面开发，高档产品开发 的新一轮从上世纪九十年代年开始大规模开发悄然兴起，整个市场的供应量在 近些年骤增。 别墅区开发基本在海淀区、昌平区、通州区、顺义区等区县。 典型项目：珠江国际城、珠江摩尔国际中心、拉维小镇、壹千栋、紫宸山、 萨尔斯郡、珠江骏景、御景湾等。 海淀区别墅从?20000?元/m2?以内上升至近?25000?元/m2。 昌平区别墅从?21000?元/m2?上升至?25000-30000?元/m2，整体市场的价格上 涨幅度超过?30%，且整体销售状况都很好，大部分推出别墅已基本售完。 据初步统计，全市别墅项目将不少于?15?个，整体市场突然开发量增大，必 将形成竞争格局，消费者的选择余地更大，项目的开发难度将大大增加。 （二）各大板块区域的开发特征以及价格分析 通州区珠江国际城 规划状态：跃层别墅 主力户型区间：200?平方米—400?平方米 价格区间：10000—15000/平米 昌平区壹千栋 第?2?页 ，?共?10?页 市场营销期末论文——珠江国际城房产项目营销策略计划书 开发形态：独栋住宅开发 主力户型：独栋：300m2-800m2 价格区间： 独栋：2800?万——4000?万/栋 珠江拉维小镇 规划形态：联排 主力户型：100—400?平米 主力价格： 联体?18000?元/m2-22000?元/m2 三、项目分析 （一）市场环境分析 别墅（Villa?或?Cottage）是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。别 墅造型外观雅致美观，独幢独户，庭院视野宽阔，花园树茂草盛，有较大绿地。 有的依山傍水，景观宜人，使住户能享受大自然之美，有心旷神怡之感。中国 别墅市场的发展可追溯到?20?世纪?90?年代。1991?年-1993?年，中国诞生了一批 外销花园式别墅，其目的主要是为了满足久居国内的外籍人士对居住生活的需 求。它们的出现揭开了中国别墅市场发展的序幕，带动了整个国内别墅市场的 发展。 　 2000?年以后，我国的别墅市场开始蓬勃发展，而经过十几年沉淀的别墅消 费层在这一时期的购买热情也表现得极其高涨。近几年，中国别墅市场逐渐走 向成熟与理性，与十多年前别墅市场起步时有一个质的飞跃。另外，由于南、 北两地文化差异与产业差异，所组成的购买人群及其消费理念有所不同，所以， 就京、广、沪三地而言，上海是中国的金融中心，所面临的客户群体可以是全 世界，而北京面临的客户群体是全国，广州则更多面临珠三角区域市场。 　 从?2008?年金融危机开始，中国房地产市场虽然整体楼市在?2008?年遭受了 “价量双跌”的重创，别墅的销量也随之大幅减少，2008?年，高端住宅销售面 积持续下降，同比降幅为?37.46%（同期住宅销售面积下降?15.48%），但价格仍 然保持坚挺。2009?年以来，全国各主要城市的别墅市场保持了良好增势，一线 城市北京、上海、深圳