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基于合作共赢的房地产融资模式分析 摘要：房地产开发其涉及的资金周转、融资是多元化的，随着当今我国经济 形势的不断变化，如何使房地产开发企业的融资更加合理，并达到真正盈利的 目的呢。通过与施工企业垫资施工，房地产方面在讲自己一部分利润分给施工 企业。这种形式不但能够让房地产企业解决融资困难的各种事项，同时因为提 高了房地产房地产开发企业的本钱，这也使得企业可以达成?130%的土地增值税 抵税效应，在此期间还能够为施工企业带来利润的提升。本文从实际案例出 发，对房地产合作共赢融资模式进行分析。 关键词：合作；房地产企业；施工企业；融资 一、合作共赢的房地产融资模式阐述 随着我国对于经济进行严格的宏观调控过程中，房地产开发企业在很多时 候，在进行融资过程中所受到的限制都比较严格。房地产常用的融资形式，是 通过银行贷款、个人融资等形式进行的，但是这些形式往往让房地产开发贷款 使用的时间较为仓促，并且成本方面也有一定的不可控因素。这是因为，其需 要拥有四种有效证书配备齐全，银行才可允许其融资行为，进行放款。待到出 售商品(房屋)时，就需要解押还款。并且，从获得贷款到那倒房屋预售许可证 的环节时间，会是非常短的。资金的使用时间段，房地产企业的资金耗费应该 是很低的，但是由于其进行贷款的过程中需要为咨询、顾问等业务的资金投 入，使得贷款的成本提高。虽然使用这些贷款的时间比较短，但是随着总成本 的提高，使得房地产开发方面的贷款还不能够满足其自身业务的要求。房地产 企业在进行开发的任何一项过程中，都需要大量的资本作为支撑，贷款方面只 是稍微弥补了一下房地产开发的不足，但是对于真正资金的需要还是未能够得 到满足。 从整体视角来看的话，如果房地产开发企业与施工企业共同协作的话，那么 结果将是会怎么样呢？在这项模式中，施工企业将作为贷款的新主体，有其自 身向银行进行相关的贷款活动，抵押物由房地产开发企业方面的土地作为抵押 物，由施工企业进行垫资与相关施工，开发企业方面会将自身的一部分利润回 馈给施工企业，使施工企业在获得固定利润的同时，获得来自开发企业方面额 外的利润，让双方都能够获得有效的经济回馈。 从房地产开发企业单方面来讲，通过这种合作形式，不仅能够突破当前房地 产行业融资困难的形势，还能够有效得到融资。而且，因为增加了房地产开发 企业的开发成本，房地产企业可以获取?130%的土地增值税抵税的汇报。对于施 工企业来说，通过这种合作形式，不仅能够拓展其自身的业务范畴，加快资本 累积，并且还能够获得垫资方面的相应回报。此外，在还贷方面施工企业因为 有房地产方面的土地使用权作为抵押，因此风险要小的多。 二、融资具体案例 A?房地产开发公司，正进行八栋高层楼房的开发工作，通过造价单位对其进 行的评估，其工程的预算造价为两亿元左右。其所建设的可售面积达到十二万 平方米，如果以一平方米的售价大概在八千元左右的话，那么取得土地使用权 所要支付的价格大概在一亿八千万左右，楼房的开发成本大概会在每平方米两 千一百元左右，在结合有关房屋销售、各项管理费用（大约为?750?万），在资 金充裕的情况下大致会在一年完成。但是，A?公司资金周转出现问题，未能满 足实际所要求的资金水平。为了解决这种状况，A?公司可以从两个办法解决融 资的困难。第一个方法，是?A?公司用自身的土地使用权作为向银行贷款的融 资。第二个方法，就是让施工单位与银行方面进行沟通，通过贷款来为?A?公司 补充资金不足的现状。A?公司用自身的土地使用权，作为施工单位与银行进行 贷款过程中的抵押物。之后，在获得足够充足资金的情况下，A?公司再将自己 的一部分利润与施工单位分享。 我们可以依托以上两种方式进行分析。第一个方式，A?公司能够获得银行 的支持，并取得了期限为一年的贷款。第二个方式，施工企业公司，愿意与?A 公司达成协议，并为其进行垫资的事项。在其具体的行使中，负责垫资的施工 单位将整体建筑大致施工完成后，该住宅工程符合税法规定的普通住宅标准 后。由?A?企业进行具体的工程造价计算，具体的结算是根据通常预算的百分之 十一进行结算的。当地税务机关规定，财务费用中的利息支出，凡能够按照转 让房地产项目计算分摊并能够提供金融机构贷款证明的，允许据实扣除，但最 高不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。在对于其他房地产开发所 使用的费用中，要依据土地使用权所支付的额度与开发公司所计算金额之和的 百分之五内进行取舍。若是，不能依照转让房地产项目计算分摊利息支出，又 或是不能够拿出有力的金融机构贷款证明的，房地产方所使用的开发费用，要 依靠土地使用权所支付的额度与开发公司所计算金额之和的百分之十来进行取 舍。 以下，是对于?A?公司所开发的八栋高层楼房的两种税负计算与净利润计 算。 （一）获得银行支持，并