芜湖项目策划研究与定位分析报告.ppt

《芜湖项目研究与定位》 ;本报告共分两大板块九个部分;第一板块 调查与分析（共分四个部分）;第一部分 宏观视野下的城市研判;一、城市人口与收入;到2020年末，芜湖市市域总人口360万，市域城镇居民人口272万，市区人口180万，城市化水平为75.6%。2010-2020年计划年增加5万人。 分析： 当城市人口接近100万时，意味着该城市将进入特大城市行列，政府往往会采用外力短时间内强力吸纳外来人口，同时，工业的发展将为城市造就一个生活水准提高的乐观心理预期，导致城市外延在一段时期内呈现撕裂式扩展，而城市内涵并没有随之丰满。 这个时期经济的发展和生活水准提高的进程严重滞后于人口增长带来的要求。对于房地产开发而言，防止对富裕阶层购买群体的主观放大，控制产品的档次和配置，确定单期的市场推量将是重中之重。;另一方面，回顾芜湖城???发展的历史发现，作为早期富庶的农业城市，曾作为全国四大米市之首有着非凡的光环，人口聚集程度较高。 随着工业的发展，继而转型为近代工业城市，继续吸聚大量的产业人群，工业化的快速发展引起人群的加速聚集，相对落后的城市化进程导致人群聚集后缺乏相应的容纳空间，制约着产业扩展所需要的更多的人群汇入，人口聚集速度的减缓反作用于城市，导致其对产业资源和投资的吸引力下降，政府主动加快人口向城市聚集，客观上顺应了城市发展与升级的内在要求，使城市化工业化形成良