从房地产中长期发展动态模型看市场走势.pptxVIP

中国指数研究院 2011年2月;;关于“房地产中长期发展动态模型”;影响中国房地产市场的主要因素;政府政策：土地、货币政策是关键;2009年销售面积“超常”增长与信贷超额投放、降息、减税等政策密切相关;抑制性政策对房价影响一般有半年到一年的滞后，但2010年国十条力度大，影响在一个季度内即显现;外部经济环境：宏观经济与房地产市场相互依存，密切相关;图：2001-2010年商品房销售面积、销售额、投资额与GDP季度同比增长率;外部经济环境与房地产市场关联关系;综合来看：土地招拍挂政策、经济增速和货币投放加快是2005年-2010年房地产市场走势不同于1998-2004年的主要原因;图：1998-2010年商品房销售指标增长率;图：2005-2010年全国及不同城市商品房销售指标复合增长率;1998年-2010年，开发企业的土地购置费从375亿元增加至9992亿元，累计上涨25.6倍（复合增长率31.5%）；而土地购置面积从1亿平方米扩大到4亿平方米，累计增长3.1倍（复合增长率12.4%）；土地单价从371元/平方米上涨至2439元/平方米，累计上涨5.6倍（复合增长率为17%，同期商品房均价上涨1.4倍，复合增长率为7.7%） 。 2004年起，土地购置面积进入低增长阶段，2005-2010年复合增长率仅为1.4%，其中2005-2006年连续两年下降，而土地单价涨幅从之前的9.7%扩大至26.3%。;2005-2010年全国及不同城市土地购置类指标复合增长率;;;各地细则：北京最为严格，多数城市力度与“国八条”一致，成都、青岛等地相对宽松;房产税：上海仅针对新购住房，税率低，目的在于限制购买套数，从而降低需求；重庆主要针对高档住房，税率相对高且跨度大，目的在于控制成交均价，降低高档房需求。;各方影响：2011年新政改变各方预期和行为，此前平衡将被打破;地方政府：“不择手段”达成“房价控制目标”，巧妙灵活落实限购规定;金融机构：预计2011年房地产类贷款下降30%，还会加息2次左右;开发企业：资金来源中的60%受到影响，预计全年资金来源增速仅为5%;购房者：各类需求都将受到抑制，外来购房者比重高的城市受影响更大;总基调：调控影响深远，市场将发生显著变化;2011年市场量价预测;35个大中城市特别是住宅市场受影响更大，价格结构???下调;Value system ;投资性需求大幅下降，同时殃及改善性需求，商业地产几乎不受政策限制;投资;开工面积;土地供应力度不减，保障房建设计划继续加大;