房地产开发的质量管理.ppt

设计不够人性化 一组团内有的大堂入口处没有无障碍通道，很不方便轮椅和残障人士的出入，也不符合现代社会的设计潮流。 * 人性化设计 外投内取式信箱…… * 楼盘电梯前室问题 电梯前室不采用天然采光、通风与客户使用矛盾。 电梯前室采用灯光照明，将会增加物业管理成本。 * 人性化设计 地下车库都有尊贵的感觉 左图是顶面采光 * 人性化设计 令人感动的建筑细节 * 人性化设计 壁柜可推入墙内不占用空间 洗衣机预留位 上下水都已做好 * 人性化设计 这个设计是专为老年人放手杖的挂钩 带婴儿上厕所，可以先把孩子放在这里，安全又舒适 O(∩_∩)O * 人性化设计 马桶的位置不固定，可拉伸到房间的任何位置 浴缸内还有扶手设计 * * 设计不够人性化 部分工程采用了飘窗的设计，但飘窗普遍设计过宽。在窗下墙高900mm时，很多飘窗还飘出680mm的宽度，加上窗把手700mm的高度，业主（尤其是女性业主）很难够到把手开启窗户。 *  园林中各类井的位置不妥当，需要在施工图阶段认真检查，包括建筑主体的化粪池位置（如图所示，这样的水井位置影响美观） * 安全隐患 相隔两户可以通过空调板轻易地爬入，存在严重的治安隐患。 * 电梯大堂的美观 消防立管外露在电梯大堂，严重影响大堂的品质。 * * 门和窗户互相“打架” * 未设置空调安装位置或安装位置尺寸不足 返回目录 * 七、房地产开发施工质量（工程质量）管理 施工是开发项目形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段，要提高开发项目的工程质量，就必须狠抓施工阶段的质量控制。 工程项目施工涉及面广，是一个极其复杂的过程，影响质量的因素很多，使用材料的微小差异、操作的微小变化、环境的微小波动、机械设备的正常磨损，都会产生质量变异，造成质量事故。 工程项目建成后，如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件，更不能实行“包换”或“退款”，因此工程项目施工过程中的质量控制，就显得极其重要。 1、施工阶段的质量控制。 2、现场有效质量管理关键环节。 3、现场管理需要重点关注的工序。 4、重视成品保护。 * 1、施工阶段的质量控制 制定适当的质量目标，因为质量目标常与项目进度控制、成本控制处于相同优先级。因此，质量目标必须坚持实事求是，因地制宜。目标过低，会对项目带来伤害，失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大，综合开发绩效降低。适当增加项目的一致成本，减少非一致成本；适当增加预防成本，大力降低事故成本。 强调施工现场的技术质量管理，建立统一的标准化的质量管理体系，编制详尽的施工作业指导书和施工方案，严格检验标准，强调执行力！ * 2、现场有效质量管理关键环节 工程样板先行 样板先行作为工程质量控制的重要手段，在房地产公司的实践中起到了巨大的作用，工程样板是工程质量的演练，是对施工队伍的实物交底的基地，有利于及时发现施工图存在的问题，避免大规模的返工签证。 （关键项目工程质量控制作业指导书） * 2、现场有效质量管理关键环节 技术方案先行 技术方案是保障专业分项工程合法施工的有效技术资料，更是指导正确施工的基础资料。技术方案先行作为工程管理的重要制度之一，必须在施工现场不折不扣地执行。通过审批后的方案，可以大大提升专项技术的可操作性，使施工、技术与经济指标达到最佳组合状态，为项目工程的最大效益服务。（专项技术方案评审作业指导书） * 2、现场有效质量管理关键环节 施工关键工序控制 甲方的现场管理不可能也不要求控制施工过程的每一个过程每一道工序，找出施工过程中对建筑产品质量或功能影响最大，施工中最容易出现问题的关键工序作为重点控制的对象，对有效控制质量通病，保证产品质量，提高管理效率都具举足轻重的作用。（详见3节） * 3、现场管理需要重点关注的工序 验线 水准及坐标控制点移交； 基础与桩基验线 砌筑验线 * 3、现场管理需要重点关注的工序 工作面移交 水准及坐标控制点移交； 施工水电接驳点以及读表记录移交； 场地土方标高移交，比如：原始场地移交给土方单位；土方单位将平整后的场地移交基坑单位；基坑单位将基坑移交给桩基单位；桩基单位将工作面移交给主包单位等；基坑坡度与桩基、主包施工的关系移交； 主包与分包之间工作面移交，比如：门窗洞口移交；入户门、防火门洞口移交；栏杆工作面移交；防水工作面移交；外墙涂料工作面移交；电梯井道移交；烟道工作面移交；园林工作面移交；电