房地产开发与经营管理.ppt

考核方式 总分100分，平时：60%；期末40%。 平时成绩=出勤（10分）+作业成绩（50分） 期末考试卷面：100分 * 考试题型 单选题 多选题 简答与问答题 案例分析 * 课程回顾 第一章 绪论 房地产、房地产业、房地产市场、周期与泡沫 第二章 房地产开发流程 选址、土地、立项、规划设计、建设、销售服务 第三章 房地产市场调查与分析 类型与内容、程序、问卷设计、分析过程 第四章 房地产的项目定位 市场细分、目标市场选择、市场定位 * 课程回顾 第五章 房地产产品 产品线与产品库、场地设计基础、建筑平面与户型 第六章 房地产项目管控 运营体系、成本管控体系 第七章 房地产营销 营销概念、定价、渠道 第八章 房地产管理与运营 物业管理、商业地产 * * * * 2、设计开发：建筑、结构部分建造标准 流程管控 * 2、设计开发：内装部分建造标准 流程管控 * 2、设计开发：景观部分建造标准 流程管控 * 2、设计开发：强电弱电部分建造标准 流程管控 * 2、设计开发：暖通排水部分建造标准 流程管控 * 2、设计开发：:将餐饮、超市等该类对建筑设计要求较高的商铺招商提前，与整个项目的设计对接 项目开发流程图 餐饮等方面的招商与产品设计的对接，提高商户满意度，提升万达品牌价值； 缩短项目招租到开业时间段，满足企业快速扩张的目标 对于超市、餐饮等设计要求较高的商铺招租工作 流程管控 * 3、招商与管理:对于品牌合作商的选择，具有明确的标准与定位 沃尔玛 家乐福 肯德基 具有强大的吸引力和凝聚力的世界 500 强企业 社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业 国内相关行业的前三名 百安居 百盛购物广场 新加坡大食代美食广场 百脑汇 国美电器 一兆韦德 万达目前与近 30 家国际和国内知名的品牌商家结成战略发展伙伴，其中12家是世界500 强企业。另外万达与10 多家不同业态的主力店，结成“紧密型合作伙伴”，跟进万达开发的每家购物中心. 流程管控 * 一般战略合作伙伴租金低于其他招商品牌 在订单模式下，通常为吸引品牌在项目启动之前优先签约，均为给予一定的租金优惠 战略合作伙伴—订单租户 散铺租户 各类商业品牌租金情况比较 超市、卖场类 一般订单租户 企业自身经营品牌 其他招租品牌 3、招商与管理: 订单模式下的租金呈现等级化，但是随着万达品牌价值的不断提升，租金分级出现趋同现象 超市卖场等，租金在大部分住户中最低 超市大卖场如沃尔玛、家乐福等本身利润有限，但是整个项目吸引人气的关键，一般企业会给予较低的租金 目前租金等级化的现象，正在不断被弱化 随着万达品牌吸引力和品牌价值的不断提升，万达在商铺招租难度上大幅降低，因此早期给予战略合作伙伴的租金优惠幅度明显减少，不同业态业种租金出现趋同现象 流程管控 * 4、后期运营——每年一次进行租户置换与补充招商，保证万达整体商业水准 商业项目的物业管理非常重要，物业管理能解决两方面问题：一是提升租金，物业管理越好，品质越好，租金越高。二是长期旺场经营要靠物业管理。 商业物业管理很重要一点内容是补充招商。任何商业项目招商工作结束后，并不意味着招商结束。商业体在开业一年内，租户置换率达到20%-40%， 等到开业三年稳定后，租户置换率降至2%-3%。 开业后 1 2 3 流程管控 * 案例：万达商业地产的管控模式 概况 组织架构 资金管控 流程管控 效率管控 人才培养 融资模式 * 在高效运作的情况下，万达广场形成了“建成即开业，开业即满铺” 企业一般从拿地到开工，不超过四个月（万达一般不进行土地储备），到正式开业一般不超过18个月。开工后四个月左右即可开盘，形成“建成即开业，开业即满铺”的格局。满足了万达追求高速运转，拿地快，开盘快的发展目标， 开业 开盘 开工 拿地 10个月 企业一般从拿地到正式开业一般不超过18个月，由此推算，项目从开盘到开业也仅仅只有10个月左右的时间 4个月 开工后四个月左右即可开盘 4个月 企业一般从拿地到开工，不超过四个月 效率管控 * 效率管控 PK，高频率的评比使得万达项目一直保持高效率运作，最终使得整个企业快速扩张 这样的PK文化渗透在项目开发的各个环节，包括项目的融资、项目的执行情况、项目的销售情况等各方面 每个项目开发公司在每个月会到总部进行汇报，各个开发项目根据完成业务情况进行评比（指标完成率） 第一名和最后两名的项目总经理会上台“介绍经验”报告，通常连续两个月上台的话，总经理就会走人了。 A项目公司 B项目公司 * 在项目开业时要求所有项目必须同期开业 1 2 3 项目同期开业，造成一定社会影响力，便于项目营销，并取得强烈的社会关注度 在短时间内，快速汇聚人气，培养消费群体，为项目奠定坚