房地产投资分析基本知识.ppt

（3）计算项目净现金流量的现值之和 * 在动态指标方面，房地产开发投资和房地产置业投资均有三个主要指标：财务内部收益率、财务净现值和动态投资回收期。 房地产价格构成因素 　　通过调查，目前住房价格大体包括土地成本、建安成本、税费支出、开发企业利润等四部分。 　　(一)土地方面的成本：包括土地出让金、城市基础设施和各种配套费用等，约占房价的20%—40%。 　　(二)建安成本：包括勘察设计等费用；材料、建设、安装等费用；开发商的开发经营成本（即投标费用、融资成本、管理费用等），约占房价的30%—40%。 　　(三)税费支出：包括各种税费、各种规费、各种手续费等，约占房价的30%—40%。 　　(四)开发企业利润，约占房价的15%—30%。 * 商品房价格构成要素:??? 房地产营销根本任务之一就是要收回商品房各种成 本并获取合理利润，所以必须清楚房地产价格构成，适 当定价并向顾客作价格分析，以使销售的楼盘价格取得 市场和顾客的认可。??? 商品房价格由开发成本、销售费用、税金和利润组 成，为了表述和统计上的简便，可把开发成本、销售费 用、税金合并为房地产开发经营成本， 商品房价格=成本+利润。 商品房价格构成要素如下。1、 土地费??? 土地费主要分成二个部分。一是土地出让金等费用，由政府部分收取。二是土地征用费等费用，主要用于被征用土地单位、居民补偿安置等费用。 * 2、 前期工程费??? 主要包括商品房建设过程中勘察费、设计费、土地平整费、临时接水接电费等。 3、 建筑安装费:指商品房建筑安装工程造价。 4、 基础设施费 :包括商品房水、电、煤、通讯、排污、道路等费用。 5、 公建配套费??? 包括商品房相关市政公用基础设施、商业网点、绿化建设等费用。 6、 管理费用??? 包括房地产开发企业用于商品房开发经营所支付的职工工资、职工社会保险费、办公费、固定资产折旧费、差旅交通费等。 7、 财务费用??? 指商品房建筑过程中筹集资金向银行贷款的利息支出、贷款手续费。 * 8、 销售费用??? 包括营销策划费、广告费、其他销售开支或中介代理费。 9、 其他:包括房屋勘丈费、商品房注册登记费、房产登记费、环卫费等。 10、 税金:包括营业税、城乡维护税、教育附加税等 11、 利润??? 利润是商品房价格与开发经营成本之间的差额。商品房价格构成分析??? 商品房价格构成一般以单位价格表示，即把价格构 成各要素费用均除以总建筑面积，得出各要素费用平方 米单位价格。 * 商品房价格构成分析:??? 商品房价格构成一般以单位价格表示，即把价格构 成各要素费用均除以总建筑面积，得出各要素费用平方 米单位价格。1、 甲项目价格构成分析??? 甲项目位于上海市虹口区，多层中档住宅房，价格 构成如下。 甲项目价格构成（单位：平方米/元） （1）土地费1489.58??? 33.1% ? ① 土地出让金5.59 ② 土地征用费1483.99 （2）前期工程费40.63????????????????? 0.9% （3）建筑安装费1127.64?????????????? 25.06% （4）基础设施费138.91???????????????? 3.09% * （5）公建配套费459.64??????????????? 10.22% （6）管理费108.49???????????????????? 2.41% （7）贷款利息381.82?????????????????? 8.48% （8）税金227.25?????????????????????? 5.05% （9）销售费用90?????????????????????? 2% （10）其他9.45??????????????????????? 0.21% （11）利润426.59????????????????????? 9.48% 销售（平均）价4500/平方米 2、乙项目位于上海市徐汇区，高层高档住宅房，价格构成如下。 乙项目价格构成（单位：平方米/元） （1）土地费3182.1????????????????????? 31.82%① 土地出让金209.4????????? ② 土地征用费2972.7 * （2）前期工程费105.6?????????????????? 1.06% （3）建筑安装费2761.4???????????????? 27.61 （4）基础设施费375.9?????????????????? 3.76% （5）公建配套费453.1?????????????????? 4.53% （6）管理费200.1????????????????????????? 2% （7）贷款利息470.7????