棕榈泉绥中项目定位报告-项目定位部分.ppt

中国房产信息集团专业呈献！ CRIC / 201104 * * * * * * * * * * * * * * 别墅的建筑立面－大量的使用白色，简洁明快的线条，大量使用坡屋顶，多数为一层半，不超过两层，大量窗与灰空间的利用 建筑立面建议 增强海景价值－视觉上加强灰空间的处理，从参与性上，采用入户码头与木栈道的结合 超大面积的露台 建筑外观设计建议 非海景项目，园林打造度假氛围－元素，小组团布置，大量运用参与性水系（嬉水池），具有浓厚文化特色的小品 建筑外观设计建议 独栋别墅户型设计：参考滨海在售独栋别墅项目，结合客户对别墅产品的需求，我司建议别墅产品户型设计以小面积，高单价，强调赠送面积和整体附加值为理念 （3套间，带一书房/一多功能室（娱乐区）/1工人房/车库，另赠送负一层面积） （2套间，带1娱乐/开放式车库，另赠送负一层面积） 地下层约91.76㎡ 娱乐区 车库 下 上 一层平面约107.77㎡ 多重花园院落 客厅 餐厅 二层平面约59.35㎡ 卧室1 卫生间 卧室2 阳台 阳台 卫生间 三层平面约49.59㎡ 露台 主人房 衣帽间 卫生间 露台 卫生间 一层平面约105.01㎡ 地下层平面约105.53㎡ 卫生间 娱乐室 卧室 花园（同时做采光天井） 卫生间 花园（（同时做采光天井） 开放式厨房 凉亭 花园 平台 车库 入户台阶 入户平台 卧室 上 起居室 住宅户型设计建议 户型面积：180-250平方米 层数：2层、3层 亮点：赠送负一层面积，提升整体附加值 花园洋房户型设计：户型引入“庭”的概念，利用“平+跃”的户型设计，以入户花园、阳光房、入户花厅等形式增大赠送面积，这种设计在大北戴河区域比较受客户的认可和追捧 户型面积：70-150平米 ，空间尺度跨度大，满足不同客户的需求。 创新设计：引入”庭“的概念，”平+跃式“户型，双层阳台调空设计；采用电梯入户、双电梯设计 亮点：赠送面积大，如入户花园、阳光房、入户花厅、或者挑高入户厅等 景观花园 赠送约12平米 赠送约12平米观景花园 ，可改为两居室，使得房率增高 3.7米 创新点：平层与跃层设计 另外：双卫设计、厨房与阳台相连 上空 客厅4.2米 主卧3.9米 入户厅挑高 卫生间 卫生间 创新点：一梯一户，赠送入户花厅、阳光室；客厅、卧室开间大；双主卧设计 客厅 5米 卧室 卧室 阳光厅 入户花厅 住宅户型设计建议 高层户型设计：户型空间丰富灵活，满足客户的不同需求；赠送空间较大，对注重“实用性”的客户引力较大 高层 多层 赠送露台 赠送露台 厨房储物间 两房两厅两卫，厨房设置阳台，便于储物 一房一厅一卫，同时分为偶数层和奇数层赠送露台 顶层赠送空中花园 一层赠送下沉庭院 三房两厅两卫，分为偶数层、奇数层赠送约10平米的南、北露台 住宅户型设计建议 户型面积：40-120平方米 卖点：户型空间丰富灵活，注重实用性 亮点：赠送露台、空中花园 室内空间亮点建议——依托海景资源，室内亮点围绕观景特点，突出项目的主要卖点 住宅室内空间亮点建议 室内空间亮点 空中花园设计 观海露台设计 全景落地窗设计 270°观景设计 空中花园 观海露台 观海露台 270°观景 落地窗 景观设计原则 园林风格可与建筑风格形成差异化 以滨海国际风格为景观主题 建立围绕居住及公用绿地打造景观核心区 与滨海景观形成互动，体现水休闲特色 景观设计建议 体现滨海休闲文化、格调及品味 整体设计可采用主题鲜明、风格清晰的休闲度假主题情景风格 主题要与产品在项目中的级次相匹配 加强品质感，注重细节处理，以细节体现品质 住宅景观设计建议 景观小品示意 水系的运用：本身具备观赏性的同时，强调人的参与性及自然的结合 植被的搭配：花丛及适宜区域生长的树木 色彩的穿插：丰富色彩来源与多样化布置 人文自然元素：主题下特有的图案、纹饰，原生态材质使用，特色风情的园林景观 住宅景观设计建议 产品定位思路——综合地块资源条件、市场机会、客户机会实现三个方面的分析 产品定位 地块资源条件 市场机会 客户机会 发挥地块优势，规避地块劣势，充分利用现有的规划条件； 充分考虑市场客户的需求和置业敏感点，提升项目对客户的吸引力； 最大化利用已有的市场机会，形成项目竞争优势； 启动区产品定位思路 产品定位——户型比例初步分析 大北戴河区域历年度假型物业成交户型比例 经过几年的发展，大北戴河区域度假型物业成交户型的比例区域稳定，一房是成交的主要户型，占比在40-50%左右，二房及三房产品成交户型比例在20-30%左右，其他户型成交占比较小。 启动区产品定位 公寓 一房 两房 合计 70% 30% 100% 住宅 两房 三房 合计 50% 50% 100% 产品定位——户型比例初步定位 物业类型 公寓 住宅 户型间隔 一房 两房