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商业地产分析 一、行业经营情况 （一）市场热点由住宅地产转向商业地产 2008年以来，土地的交易价格指数在高位震荡，3月份创近几年的新高，达116.5，而后在6月又回到了去年底的位置为110.8，同比下降了2.7个百分点。 居住用地交易价格指数波动最大，6月份从3月份的121.7高位回落到112.2，同比下降了4个百分点； 工业用地交易价格指数在低位徘徊，已从去年年底的105.8下降到了6月的104.7，同比下降了0.7个百分点； 商业、商务和娱乐用地交易价格指数有较大回升，6月份已从去年年底的103.6上升到了114.9，同比上升了6个百分点。 在目前房地产行业宏观调控的背景下，房地产开发的主要热点已转向商业、商务和娱乐等项目。 图1 2005年以来土地交易指数细分走势情况 资料来源：WIND，大通证券 （二）全国商业地产保持稳定增长 1、房地产投资继续保持快速增长 2008年1-7月，全国房地产开发完成投资15884亿元，同比增长30.89%。其中，办公楼完成投资534亿元，比上年同期增加4亿元，同比增长0.75%；商业营业用房完成投资1603亿元，比上年同期增加258亿元，同比增加19.18%。这一数据表明，08年我国房地产行业投资继续保持快速增长，而商业地产中则以商业营业用房的投资增速较为明显。 图2 08年1-7月全国房地产开发投资构成 资料来源：WIND，大通证券 2、施工面积增长加快，竣工面积和新开工面积增长平稳 1-7月份，全国房屋施工面积222897万平方米，比上年同期增加40959万平方米，同比增长22.51%；全国商品房新开工面积60510万平方米，比上年同期增加7952万平方米，同比增长15.13%；全国商品房竣工面积26832万平方米，比上年同期增加2443万平方米，同比增长13.62%；全国商品房销售面积30454万平方米，比上年同期减少3683万平方米，同比下降10.79%。销售面积开始下降反映出房地产市场受宏观调控的影响，房价涨幅持续回落，成交量萎缩。 图3 房地产供求状况 资料来源：WIND，大通证券 3、写字楼销售价格小幅上升，商业地产租赁价格小幅下降 2008年2季度，全国房地产销售价格指数108.2，同比上涨1.79%，但已从07年12月的110.2向下回落。其中，商品房2季度的销售价格指数为108.5，同比上涨2.4%，但环比已呈下降趋势；商业用房销售价格指数为104.4%，同比下降0.8%。从已公布的08年1季度写字楼销售价格指数来看，比去年同期上升了3.7个百分点，从05年9月至今，呈缓慢上升趋势。 2008年2季度，全国房地产租赁价格指数102.2，同比下降0.3%。其中，商品房租赁价格指数103.2，同比上升1.5%；商业营业用房租赁价格指数100，同比下降3.7%；从06年12月，写字楼租赁价格指数呈现上升趋势，08年2季度小幅回调，写字楼租赁价格指数101.9，同比下降0.7%。 图4 商业地产销售价格指数 资料来源：WIND，大通证券 图5 商业地产租赁价格指数 资料来源：WIND，大通证券 （三）一线城市商业地产经营情况 1、北京：优质物业需求强劲 （1）写字楼 2008年初北京租赁市场的活跃气氛延续至第二季度。现时对甲级写字楼的强烈需求,主要由新进入北京写字楼市场的租客和一些大型国内、国际租户对写字楼的高品质追求所带动。同时,奥运前期暂时停止发放装修施工牌照的规定，致使计划在8月份之前入住和迁移的租户提前完成了租赁和入住程序,这也进一步激增了第二季度的租赁活动。第二季度的总吸纳量达33万平方米。由于需求高,市场平均空置率持续下降至9.24%。自第一季度以来,CBD和东二环的交易活动显著增加,吸纳量分别达到11.7万平方米和5.4万平方米。 尽管有大量新增供应于2008年推出市场,甲级写字楼楼盘的平均租金却没有呈明显的回落趋势,这主要是由于一些现有的项目存在轻微的租金下调,而新投入项目的平均租金都有所增加。市场目前平均租金为人民币232元每月每平方米。 （2）商铺 2008年第二季度末，北京中高端购物中心首层租金平均为每月每平方米116.71美元，环比攀升8.48％。过去半年内人民币兑美元的不断升值，伴随着商圈和购物中心本身的逐渐成熟以及业态和品牌组合的不断提升，促使租金的美元报价大幅提高。奥运会带来的强劲消费力预期和北京持续双位数增长的居民可支配收入的共同作用，使得许多专业零售商充满信心。因此，许多中高端及奢侈品牌或是首次落户北京甚至中国，或是加速在北京拓展市场，市场需求保持增长的趋势。 图6 北京中高端购物中心首层租金及租金增长率 资料来源：高力国际：08年第二季度北京零售物业市场报告 图7 2008年第二季度北京中高端购物中心首层租金 CBD包括建外SOHO，S