房地产法学第8章 房地产交易法律制度 PPT.pptVIP

建设项目 第8章 房地产交易法律制度 第1节 房地产交易概述 第8章 8.1.1 房地产交易的概念 房地产交易是指在平等的民事主体之间进行的房地产的所有权、使用权或他项权利的取得或转让、抵押和租赁等民事行为产生的各项活动。房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三方面内容。 8.1.2 房地产交易的一般原则 （1）房屋所有权与土地使用权权利主体一致的原则 （2）房地产交易价格申报和评估原则 （3）依法登记原则 * 第1节 房地产交易概述 第8章 8.1.3 房地产交易的形式 1．房地产转让 （1） 房地产转让的概念 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他方式将其房地产转移给他人的行为。 （2）房地产转让的特征 1）房地产转让人是对房地产拥有处分权的权利人。 2）房地产转让的是特定的房地产权利 3）房地产转让的方式包括买卖、赠与、互易、继承、遗赠等合法方式。 4）房地产转让时，房屋的所有权应与土地使用权一并转让。 * 第1节 房地产交易概述 第8章 8.1.3房地产交易的形式 1．房地产转让 （3）房地产转让的类型 1）以出让方式取得土地使用权的房地产转让。 2）以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。 * 第1节 房地产交易概述 第8章 8.1.3房地产交易的形式 1．房地产转让 （4）禁止转让的房地产 1）以出让方式取得的土地使用权不符合第三十九条规定的。 2）司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。 3）依法收回土地使用权的。 4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。 5）权属有争议的。 6）未依法领取权属证书的。 7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 * 第1节 房地产交易概述 第8章 8.1.3房地产交易的形式 1．房地产转让 （5）房地产转让的程序 1）签订房地产转让合同 2）进行房地产转让权属登记 * 第1节 房地产交易概述 第8章 8.1.3 房地产交易的形式 2．房地产抵押 （1）房地产抵押的概念 （2） 房地产抵押的范围 （3）划拨土地上房地产的抵押 （4）土地上新增房地产的抵押 * 第1节 房地产交易概述 第8章 8.1.3 房地产交易的形式 2．房地产抵押 （5）房地产抵押的程序 1）签订抵押合同 2）房地产抵押登记 * 第1节 房地产交易概述 第8章 8.1.3 房地产交易的形式 3．房屋租赁 （1）房屋租赁的概念 （2）划拨土地上房屋的租赁 （3）房屋租赁的程序 * 第2节 商品房销售概述 第8章 8.2.1商品房销售的概念 8.2.2商品房预售 8.2.2.1商品房预售的概念 商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。 * 第2节 商品房销售概述 第8章 8.2.2 商品房预售 8.2.2.2 商品房预售的条件 1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。 2）持有建设工程规划许可证和施工许可证。 3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 4）开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 * 第2节 商品房销售概述 第8章 8.2.2 商品房预售 8.2.2.3 商品房预售的程序 1.订立预售合同 2.登记备案 3.收取预付款 4.交付验收 5.办理权属登记手续 * 第2节 商品房销售概述 第8章 8.2.2 商品房预售 8.2.2.4 房屋预售中预购人资格与预售合同 1.预购人资格 2.商品房预售款的监管 (1)商品房预售款监管的概念 (2）商品房预售款监管利弊 * 第2节 商品房销售概述 第8章 8.2.2 商品房预售 8.2.2.4 房屋预售中预购人资格与预售合同 3.商品房预售合同 （1）商品房预售合同概述 （2）商品房预售合同的登记 （3）预售合同对预购人的权利保护及预购人对预售合同权利的处分 （4）商品房预售中的广告和宣传资料 （5）商品房预售认购书 * 第2节 商品房销售概述 第8章 8.2.2商品房预售 8.2.2.4房屋预售中预购人资格与预售合同 3.商品房预售合同 （6）房屋的面积处理 面积误差超过3％，买受人有权退房。 买受人退房，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付的房价款退还给买受人。同时支付房价款及利息。 买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业补足；产权归买受人。 产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差比绝对值在3