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房地产?E?网-房地产物业管理资料库? 浅析商业地产的产权销售与返租 产权销售是最近几年房地产业才开始兴起的一种销售方式，随着经济发展到一定程 度，社会游资开始关注商铺的高额回报；或是一些小型开发商涉入该行业，其资金 回收的要求紧迫，产权销售就应运而生了。 产权销售一般是一次性付款或银行按揭。银行按揭中由于购买产权商铺的往往 是投资人，与商户非同一群体，因此无论是素质还是资金均不同，产权人往往不经 营，但也有部分自营户，一般比例不超过?20%。 对此，开发商往往采用返租的方式来处理这个矛盾，从该点可延伸出很多方 式，归纳下来主要为４种方式。 ◆虚拟产权铺位，真实回报返租。回报是真实的，依靠大商家的有效承租来支 撑返点。 ◆虚拟产权铺位，虚拟回报返租。在虚拟铺位的基础上，回报是虚拟的，回报 主要是投资人自身的投资款，即俗话说的“羊毛出在羊身上”。 ◆独立产权铺位，虚拟回报返租。市场内分划成独立经营商铺，把销售价格定 资料均来源于网上，房地产?E?网??只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。 如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力！ 房地产?E?网-房地产物业管理资料库? 高，通过高价格完成其?8%或?10%的返点。如王府井?CEPA、巨库等。 ◆独立产权铺位，真实回报返租。如“新疆二道桥大巴扎”等。 产权销售返租，关键看是否要有真实的回报作为支撑。 产权销售一般用一次性付款、分期付款或银行按揭的方式；尤其在以前银行 银根松时，银行按揭方式采用的较多，一般为?5?成?10?年，也有?6?成?10?年的。按揭 销售在操作方法上有总款返租和首付款返租这两种模式。直接返点，返点一般为 8%，也有?8.8%或?10%的，且一般设有担保公司进行返租担保。 1.总款返租 总款返租分两种方式。一种是将商铺虚拟分割，销售给小业主，每年承诺?8% 或?10%的回报，然后将商铺再整体包租给大商家（如北京韩?SHOW?模式）。大商家的 租金是偏低的，回报也是主要依靠商户的自由资金组成，这就是所谓的虚拟回报。 总款有按年返的，也有一次性返还几年的。例如北京王府井某项目，其售价为?9?万 元/m2，返?8.8%个点，同时采用商场业态建立名品折扣店。 另一种是为了解决商户的入市购买门槛而采用的返租方式，即首付款返租市 场，将市场分割成小铺位给小业主，让小业主自主经营或包租，返?8%或?10%的回报 （可从小业主首付款中扣除），从而降低了购买门槛。以?5m2?摊位为例，若每平米 资料均来源于网上，房地产?E?网??只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。 如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力！ 房地产?E?网-房地产物业管理资料库? 的售价为?2?万元/m2，则总售价为?10?万元，其中?10?万元中的?8%作为回报，统一返租 3?年或?4?年，即?24%或?32%的回报，（在首付款中扣除）以降低入市门槛。这种方式 对市场开发而言，既能降低入市门槛，又能在培育期统一经营、规模管理。 2.首付款返租 一般而言，住宅按揭成数付款普遍达总款的?7?成，甚至达到?8?成，而商铺按 揭成数一般为总款的?5?成，最高也不过?6?成。这样，一个总值?20?万元的商铺，首付 款需要?10?万元，相当于一套总价?40?万元住宅的首付款。 如同小户型住宅拥有广泛的客户群一样，实施一次性返租可使商铺投资客的 层面扩大，这样花几千元就可以买到一个商铺。对于?2~4?层商铺，则可分别采取一 次性返租?3~5?年的策略，这种方法通过降低首期门槛，可一举打开高层商铺滞销难 题。 以一个总值达?10?万元的商铺为例，在实行一次性返租后商铺投资的供款情况 见表?5-2。从以上供款实例可以看出，一次性返租?5?年后，实付首期款仅为一成，即 只需?1?万元就可以投资商铺。而由于在铺位分割中，2?层以上的铺位被尽可能地分成 小单位，所以其总值就相对偏低，一般?4?楼的商铺总值大多在?10?万元以下，这样首 期款就仅为数千元了。 此外，一次性返租年限还与商铺楼层有密不可分的关系。随着楼层的不断增高， 资料均来源于网上，房地产?E?网??只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。 如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力！ 房地产?E?网-房地产物业管理资料库? 商铺的单价、总价在不断递减，对应的投资者的实力也随之递减，而一次性返租的 力度反而随之加强。举例如下。 由表?5-4、5-5?可以看出，银行提供的按揭成数对一次性返租的年限有极大的 影响，因此要争取?6?成按揭，即使是减少?1?年，则一次性返租的首付款都将低于?5 成按揭情况下的首付款。 然而返租的方式也存在