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闵行区商业地产市场调研及 天歌莘庄项目定位分析报告 南通叁和地产投资发展有限公司 招商部 2011-4-8 1 目录 一、?闵行区经济发展规划概况 3 二、?项目位置介绍 3 三、?项目周边宾馆市场状况 4 四、?项目周边写字楼市场状况 5 五、?项目周边商业市场状况 6 六、?项目市场定位 7 七、?项目主要竞争对手分析 9 八、项目优劣势分析 11 九、结论 12 2 一、闵行区经济发展规划概况 闵行区下辖?9?个镇、3?个街道、1?个市级工业区，区政府设在 莘庄镇。虹桥经济技术开发区、漕河泾高新技术开发区、闵行经济 技术开发区和虹桥国际机场分布在区境内。闵行区是上海市重要对 外交通枢纽，上海西南地区重要的工业基地、科技创业区、现代居 住区和区域性商业、物流中心，是一个现代化国际大都市的新城。 闵行区在十二个五年规划中主要发展新能源、民用航空、航天 先进重大设备、生物医药、电子信息、新材料六大高新技术产业， 下属有上海莘庄工业区、闵东工业区、闵北工业区等三座布局超前、 基础设施配套一流、投资服务系统完善的现代化工业园区。德国曼 内斯曼公司、巴斯夫公司，日本的伊藤忠株式会社、丸红株式会社、 东棉株式会社，荷兰的?ING?集团，韩国的现代株式会社，法国的圣 戈班化学公司、阿尔卡特－阿尔斯通等一批跨国公司、知名公司纷 纷落户区内。 二、项目位置介绍 本项目位于闵行区沪闵路西侧沁春路北侧的十字路口，地块呈 长方形，占地面积约?13340?平方米，项目的北面是沪杭高速公路、 外环高速公路，东面是莘奉金高速公路，附近有距轨道交通?5?号线、 公共交通?816、712、莲庄专线、莘荷线、徐闵线等，因此项目地理 位置优越、交通发达。 项目周边有大量中高端商品房住宅，如春申府邸、金竹园、江 3 名称 星级 标准间人民 币（已打折） 地点 备注 金燕大厦 三 449 春申路 入住率: 75% 莘城宾馆 366 春申路 入住率: 75% 锦江之星 309 地铁北广场 入住率: 90% 九宫宾馆 218 沪闵路 入住率: 60% 恒福商务酒店 准四星 880 七莘路 入住率: 70% 宝燕商务酒店 三 385 都市路 入住率: 70% 绿地智选假日酒 店 准四星 558 银都路 入住率: 60% 春上雪商务酒店 218 沁春路 入住率: 60% 南苑、雅阁花园、雅仕居、剑桥别墅等。 三、?项目周边宾馆市场状况 4 名称 等 级 面积 （平方米） 租金 物业费 备注 莲花国际广场 乙 100~300 3.5 10 简装，出租 率:95% 宝利商务楼 乙 60~200 2.8 8 毛坯 出租率:40% 财富?108?广场 甲 50~200 3.8~4.5 简装 可售 邻里商务楼 30~100 2 2.5 地面停车 莫泰?168 228 青年路 入住率: 90% 得丘花园酒店 三 470 莘庄工业园 区 入住率: 60% 紫藤宾馆 三 328 东川路 入住率: 70% 华纳时尚酒店 三 508 莲花路 入住率: 80% 四、?项目周边商务写字楼市场状况 5 出租率:95% 凯德龙之梦 甲 100~300 4 30 2011?年?10 月开业 绿地科技岛 甲 100~500 4.2~5 16 出租率:90% 梅陇新都会 乙 100~200 2.7 免 出租率:50% 金燕商务楼 乙 60~100 2.7 免 目前自用 莘庄商务楼 120-180 2.2 免 莘庄慧峰大厦 60~150 1.7 1.6 春申商务楼 乙 100-160 2 免 银霄大厦 90~130 1.4 1.7 商住楼 名称 业态 面积 地点 距离项目 （公里） 备注 家乐福 超市 30000 都市路 2 百盛 百货 10000 都市路 2 大润发 超市 25000 春申路 2.5 易买得 超市 25000 莲花路 3 乐购 超市 30000 莘松路 2.5 4?月份开 业 九佰家居 家居 15000 春申路 1.5 五、?项目周边商业市场状况 6 梅陇新都 会休闲广 场 休闲、娱 乐、餐饮、 酒店、商 务 90000 莲花路银 都路 3 华清商业 广场 餐饮、百 货 15000 莲花路 3 金盛国际 家居 家居 10000 银都路 好爱广场 休闲、娱 乐、餐饮、 宾馆 50000 都市路梅 州路 3 农工商 超市 4000 沪闵路 3 凯德龙之 梦 购物、休 闲、娱乐、 餐饮 20000 沪闵路 莘松路 1.5 2011?年 12?月开业 城市剧院 电影 都市路 六、?项目市场定位 通过对项目周边宾馆、商务写字楼、商业的调研，并对项目地 块的分析，再结合市场特点及未来发展趋势提出定位建议。即项目 定位为高档宾馆（准四星级）和乙级商务写字楼及高端商业配套， 项目三个主要功能之间应形成运