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当前世界经济形势及国内产业地产分析分析、未来的主要 投资策略 自从美国爆发次贷危机引发全球金融危机以来，全球经济一下子跌入深渊， 在泥泞中艰难爬行。纵览全球主要经济体，依然没能从此轮危机中走出困境。 美国经济仍然复苏乏力，加息还是不加息两种不同的决策，看出美联储的困境， 也看出美国经济的不确定性。美国处理危机的方式很简单粗暴，那就是转嫁危 机，让全球买单。但如今的经济形势，“割羊毛”的策略没那么好用，毕竟各 个国家的日子都不好过，能剪得“羊毛”也差不多被美国人减得差不多了。再 看看欧洲，欧债危机的阴影依然笼罩着各个国家，问题没有得到根本性解决， 只是再次把时间往后拖延而已。从上半年欧盟各主要经济体的经济数据表现来 看，复苏依然乏力，整体经济实力衰退，缺乏竞争力依然是欧盟面对的重要课 题。亚洲的主要经济体中国和日本，经济形势同样不容乐观。中国经济呈现出 “L”型增长，政府在推出各项经济政策效果不明显的情况下，不得不依靠拉抬 房地产带动经济发展。“新常态”形式下，中国能否实现经济转型，人们现在 还不敢下结论。日本，现在应该说是“失去的二十年”，经济表现一直很稳定， 波浪线式的发展轨迹。鼎盛时规模一度达到美国的?70%，如今还不到美国的四 分之一，人口老龄化严重，企业创新能力不足，越来越多的领域正在被中韩企 业挤出市场，安倍的三支箭没能救起日本，现在不得不祭出负利率的大旗，但 结果收效甚微。从整体看，世界主要经济体经济增长缓慢，这也奠定了全球经 济形势。新的经济增长动能不足，基础不牢，总体经济形势并没有得到根本性 的好转。 目前，国内的产业地产这两年来风起云涌，除了原来国家及省市经济技术 开发区、高新技术开发区的政府运作平台公司外，其他国有及民营企业也纷纷 涉足，尤其是近?2-3?年来，国内的传统地产开发企业以及原实体经济的企业也 开始转型进入产业地产行业。现阶段，业界尚未有明确的行业公认定义。从市 场操作实务角度，指的是以产业为基础、由工业类用地或物流/仓储类用地两大 类型为载体，开发服务于生产制造、研发办公、仓储配送、商贸物流、生产性 服务业等产业价值链上相关环节的新型形式；从表现形式上，主要包括了工业 园、科技园、商务花园、仓储/商贸物流园及相关的生产配套设斲等产品。是住 宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途 通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。用地性质为?50?年。 国内，政策将强调市场对工业用地的配置作用，工业地产管理逐步规范化， 价格从乱到治的过程。工业用地即将进入“市场调配资源的时代”,而不是以政 策为主导对资源进行调配。这就使工业用地出让逐渐走向市场化，使土地价格 能够真正反映市场供求关系。国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势， 操作方式将不断创新。2005?年年末新加坡丰树以?1.2?亿元收购浦东空港欧罗 物流园项目，去年年初全球排名第二的工业地产开发商?AMB?成功收购了靠近虹 桥机场的物流地产项目……等等，已经有越来越多的外资瞄准并开始发力中国 工业地产市场。海外投资机构发模式可以分为两种：一是定制开发，根据客户 需求制定厂房标准，反租给客户;二是带租收购，收购一些带有租约的好的工业 物业产品。这两种模式共同点是长期持有物业，待价而沽等待上市，通过 REITs?包装上市，融到大笔的资金。由于国内全面产业转移和发达地区总部经 济的规模形成，投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。工业地 产逐步向产业地产升级过度。产业地产开发将进入“产业型新城开发时代”或 “小而精的连锁模式”，这两种模式成为生存和发展的主流。 未来发展趋势：1）理念——生态、环保、智慧、低碳、可持续发展。生态， 环保，智慧，低碳等发展理念将是未来产业地产在发展理念越来越重视的问题， 办公区域与更多的城市生活元素进行结合，形成文化特性同样也是未来产业地 产追求的价值核心。2）产品——更高的附加值。附加值除了包括产品本身的核 心价值外，相应的配套服务和政策服务体系的附加值也成为驱劢产业地产发展 和体现吸引力的重要因素。3）服务——社区化、综合化的服务体系。核心功能 外的服务功能、服务设施及政策体系是体现差异化，增强企业进驻欲望的重要 驱劢力。4）政府机构——全面的有机协作。经济效益：70—120?亿/平方公里/ 年的营业额，8—10?亿的税收。社会效益：全国总人口与就业人口比值约为 1.78-1.71?之间。?产业园区以产业功能为主，人口增长以外来务工为主，结构 较年轻，确定这一系数为?1.5。 　　在当下及未来一段时间内的国内主要的投资市场。全球经济形势复苏乏力 与国内经济结构性调整交织在一起，让国内的投资市场也跟着走入低潮。 　　1、股票市场。由于国内的投资渠道不多，股票是为数不多的选择。