目标成本确定指引.docxVIP

《目标成本确定指引》 1?适用范围 适用于项目可行性研究阶段、项目经营策划书编制阶段及各设计阶段。 2?项目成本构成及定义 项目总成本是指作为成本核算主体的项目公司开发一个房地产项目发生的全部 成本。一个集团所属项目公司开发数个项目或一个大型项目分成几期开发时，每个 项目或每一期工程各自构成单独的项目总成本。项目总成本由以下成本科目构成： 工程成本： 1.?土地开发成本 2.?政府行政事业性收费 3.?建造成本： 1)?前期工程准备费 2)?主体建筑（装修）工程费 3)?主体安装工程费 4)?社区管网工程费 5)?景观环境工程费 6)?配套设施费 7)?其他建设工程支出 8)?预备费 非工程成本： 1.?费用及税金 1)?管理费用 2)?销售费用 3)?财务费用 4)?各项税金 2.?其他成本 1)?招商费用 2)?商业扶持资金等 211 2.1?土地开发成本 1)?地价及市政配套费：土地出让金及其契税、向政府交纳的市政基础设施配 套费、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等。 2)?红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气费用、通讯建造费、管线铺 设费、接口补偿费等。 3)?拆迁补偿费：地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出、安置及动迁 支出、农作物补偿等。 2.2?政府行政事业性收费 1)?报批报建费：安检、质检、人防报建、散装水泥集资、白蚁防治、墙改基 金、路口开设、规划管理、拆迁管理、招投标管理、其他支出等。 2)?增容费：水、电、煤气等。 2.3?前期工程准备费 1)?勘测丈量费：初勘、详勘、沉降观测、验线、复线、定线、放线、面积丈 量等。 2)?规划管理费：可行性研究、规划设计（方案招标、方案评审）、交通影响分 析、环境影响评价、建筑立面设计、装修设计、施工图设计、设计修改、 人防设计、消防评价、制图、晒图等。 3)?三通一平费：临时道路、临时用电、临时用水、场地平整等。 4)?临时设施费：临时围墙、临时办公室、临时场地占用、临时围板等。 2.4?主体建筑(装修)工程费 1)?地基工程：土石方、基坑支护、降水、桩基及检测、地基处理等。 2)?结构及粗装修等。 3)?防水工程。 4)?门窗工程：室内外门窗、入户门、单元门、防火门、防火卷帘等。 5)?公共部位精装修：电梯厅及走廊、大堂、楼梯间、屋面、外立面等。 6)?室内精装修：住宅部分、商住楼部分、酒店部分、商业部分、地下室等。 7)?钢结构及网架工程。 2.5?主体安装工程费 1)?室内水暖气电系统： 1.1?给排水系统：给排水工程、直饮水工程、中水工程、虹吸雨排工程。 212 1.2?采暖系统：散热器采暖、地热采暖工程。 1.3?燃气系统：低压燃气工程（供餐饮用）、中压燃气工程（供设备用）。 1.4?电气系统: 低压干线安装工程、电气设备安装工程、防雷接地安装工程 。 2)?室内设备及其安装： 2.1?空调通风及其安装: 制冷机组、冷却塔、空调机组及末端设备、复合风 管、空调通风安装工程。 2.2?电梯及其安装。 2.3?发电机及其安装。 2.4?擦窗机及轨道工程。 3)?消防工程：水消防系统安装工程、防排烟系统安装工程、消防电工程、消 防检测。 4)弱电系统： 4.1?智能化工程、可视对讲及安防系统、家居智能化系统、楼宇自动控制系 统、综合布线系统、电话网络系统、停车场管理系统、卫星及有线电视系统、IDS 信息发布系统、客房?VOD?点播系统、对讲机信号增强系统、背景音乐广播系统、 电子巡更系统、灯光控制系统、多媒体音视频会议系统、房控系统。 4.2?电子显示屏安装工程。 2.6?社区管网工程费 1)?室外给排水系统：自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统、水 表安装工程等。 2)?室外采暖系统：管道系统、热交换站、锅炉房等。 3)?室外燃气系统：管道系统、调压站等。 4)?室外高低压系统：红线外电力线路安装工程、10KV(35KV)开闭所（环网 站、分界室或中心变电站）安装工程、高、低压变配电安装工程、红线 内电力线路安装工程。 5)?室外消防系统：消火栓外网、自喷外网。 2.7?景观环境工程费 1)?环境设计费等。 2)?绿化建设费：区内绿化、区外绿化等。 213 3)?建筑小品等。 4)?道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程等。 5)?喷泉、人工湖等水系工程。 6)?大门围墙建造费等。 7)?室外照明、楼体泛光照明等。 8)?室外零星设施等。 2.8?配套设施费 指房屋开发过程中，根据有关法规、产权及其收益权不属于开发商，开发商不 能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类： 1)?在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出， 如居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等设