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房地产项目开发全过程成本管控深度解读 第一部分?鸟瞰成本 房地产开发全过程成本构成 一级费项的构成：直接费（开发成本）、间接费 二级费项的构成：土地费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、环境工程费、工程相 关费、配套设施费、不可预见费 案例：龙湖地产目标成本费项划分 成本在财务指标中的作用与影响 利润表 净利与毛利 毛利与赠送率的关系 第二部分?成本管理的阶段划分 可研阶段成本管理（拿地阶段） 产品定位和建造标准； 项目规划指标； 当地行政收费情况和垄断行业情况； 土地现状及周边地块情况； 预期利润目标 概念设计阶段成本控制(即项目产品定位阶段的成本控制)； 地块中的多方案土方平衡测算 总图标高、地下室布局、户型设置、赠送面积、地库形式、地库层数及层高、地上地下车 1 位比、地下车位配比、主体层高及总高度对成本的影响； 控制车位配比及地上地下车位比，用足规划设计条件的地上车位配比； 结合建筑总高度进行合理规划建筑层数 方案设计阶段成本控制(即项目启动会阶段的成本控制)； 复核规划指标中实际建筑面积及指标间的逻辑关系； 与项目研发、销售、发展、工程、客服、物业确定项目建造标准； 启动版目标成本与投委会版成本差异及原因分析； 关键成本项及风险项管控措施； 对地上可售比、赠送率、窗地比、墙地比、钢筋含量、砼含量、地下室单车位面积、人防 类型和人防比例、地下室顶板覆土厚度、建面单方、地上可售单方等进行成本优化。 扩初设计阶段成本控制； 外立面材质和用量，线条的规格和用量； 提供几种基础方案进行成本测算选型。 施工图设计阶段成本控制； 钢筋含量、混凝土含量； 墙地比、窗地比、外墙各种材质比例设计限额； 保温材质、厚度设计限额。 案例：地库成本优化案例 案例：龙湖地产限额指标 工程实施阶段成本控制 招标管理及成本控制 案例：如何避免工程清单计价模式下的不平衡报价 2 案例：集中采购带来的成本降低 主要分包二次深化设计阶段成本控制； 签证、变更、洽商阶段的成本控制。 案例分享（90?分钟） 龙湖杭州香醍溪岸项目高层外立面装饰成本优化 龙湖成都悠山郡成本优化案例分享 第三部分?如何编制目标成本 1.费项构成及分级 2.费项划分原则 3.成本分摊原则 4.目标成本编制的关键控制点 5.面积指标口径的统一 6.配置标准的选择 7.目标成本编制案例分享 8.项目启动会——成本篇 案例：龙湖地产目标成本实例讲解 第四部分?目标成本的管理 目标成本管理责任界定 目标成本管理阶段划分 目标成本成果提交时间 目标成本调整依据 公共配套目标成本 3 目标成本管控级层级 成本系统中预警措施 动态成本管理 目标成本动态回顾时点 成本指标库及项目后评估 案例：龙湖地产目标成本管理的层级划分及关键控制点 第五部分?标杆企业成本对比分析 案例分享：中海?PK?龙湖成本分析案例 林龙老师，龙湖造价采购总监 助理徐伟同微信） 重庆建筑大学 建筑工程专业，重庆大学工商管理学院?MBA，全国注册造价工程师中级职 称，20?年采购及成本管理经验。 其中，3?年施工单位，5?年监理公司，?12?年龙湖地产（2002?至?2014?年）工作经验。曾 担任龙湖集团造价采购部招采负责人（任职?3?年），城市公司造价采购总监（任职?2?年）。 经历了龙湖地产从?6.2?亿到?500?亿，从单一城市，多业态、多项目开发到跨区域、多项目 的全国规模化扩张的全过程，参与了龙湖地产成本管理体系搭建、完善、优化的全过程， 在房地产项目成本控制和合同、招投标管理方面有深刻的体会和丰富的实操经验。 4 林老师重要业绩案例展示： 2004?年完成龙湖水晶郦城项目文档管理总结，得到公司推广，为龙湖工程文档管理体系 建设树立了标杆。 2008?年保温体系推行之初，多次组织召开专家论证，对保温体系进行重大技术优化，尤 其是对苯板体系中金属托架和锚钉进行优化，使得重庆龙湖每年成本节约上千万元。优化 方案得到广泛认可并成为整个市场的标准。 2008?年完成了保温涂料的市场考察，详细地编写了考察报告，并成为集团认可和推广的 考察报告模板。 2009?年龙湖全面推行清单计价，深入研究工程清单，提出若干创新性措施，对现有龙湖 总包合同体系作出了巨大贡献，其中结合市场编制清单的思想得到集团肯定。2010?年偿 试建立重庆龙湖总包战略合作计价体系，并于?2012?年最终落地。2012?年在推行清单计价 模式下的费率定价招标模式，大大缩短招标时间，有效避免清单中不平衡报价带来的风险， 该招标方式在龙湖体系内得到推广。 2009?年编制并建立了重庆龙湖分供方管理体系，每年对分供方进行评估颁奖，其评估机 制得到公司高度认可，并代表地产行业参加了重庆市建设主管部门组织的施工企业评价机 制的研讨。 20