第十五章转移使用权的合同.pptVIP

《城镇房屋租赁合同解释》 第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金超出其应支付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。 第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 1. 转租的概念 转租，指承租人在维持与出租人间租赁合同的同时，将租赁物的全部或者一部分出租给第三人（次承租人）使用收益，第三人向承租人（转租人）支付租金的行为。 转租涉及两个租赁合同（即租赁合同与转租合同）和三方当事人（即出租人与承租人、承租人与次承租人、出租人与次承租人）之间的法律关系。 经出租人同意的转租为合法转租； 未经出租人同意的转租为非法转租。 2. 合法转租 （1）合法转租合同的订立 ①须经出租人同意。 同意的意思表示，可明示或默示作出； 可事前同意或事后追认； 可向承租人作出，亦可向第三人作出。 六、买卖不破租赁 《合同法》 第229条——租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 买卖不破租赁—— 指租赁物在租赁期间发生所有权变动，由取得租赁物所有权的人取代原出租人的地位成为新的出租人，租赁合同的内容维持不变。 买卖不破租赁制度不仅适用于不动产租赁合同，也适用于动产租赁合同。 买卖不破租赁的构成要件： ①租赁合同有效。 ②租赁期间内，租赁物的所有权发生变动，如因买卖、互易、赠与、投资、继承、遗赠、企业合并发生所有权变动。 买卖不破租赁的除外情形： 在下列三种情形，不适用买卖不破租赁规则：①租赁物被没收、征收的； ②房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； ③房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 买卖不破租赁规则的效力 在买卖不破租赁场合，由新的所有权人法定承受原租赁合同的权利与义务，与承租人形成租赁关系，租赁合同内容（期限、租金等）维持原约定不变。 《城镇房屋租赁合同解释》 第20条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外: (一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的; (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 《物权法》 第190条——订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 【例】张小五以自有的一套房屋作抵押向银行借款60万，双方签署了抵押合同并办理了抵押登记。不久，张小五隐瞒房屋已经设定抵押的事实将房屋出租给了不知情的王小六。租赁期限内，银行实现抵押权，该房屋由阮小七通过拍卖取得。下列选项中错误的是: A.租赁合同自始无效 B.租赁合同效力未定 C.阮小七仍受租赁合同约束 D.阮小七不受租赁合同约束 【答案】ABC 【例】甲将自己的一辆汽车抵押给乙，但一直没有办理抵押登记。此后，甲又将该车出租给不知情的丙，租赁5年，双方签订了书面租赁合同。半年后乙行使抵押权拍卖汽车，被丁购得。下列表述错误的是： A.丙可主张因未办理抵押登记，乙对汽车无抵押权，丁不能取得汽车所有权 B.丙可主张甲出卖时未通知自己，侵害了自己的优先购买权，要求甲承担赔偿责任 C.丁有权基于其所有权，对丙行使返还原物请求权 D.丁有权任意解除租赁合同，并要求丙返还汽车 【答案】ABCD 七、房屋承租人的优先购买权 《合同法》 第230条——出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 《城镇房屋租赁合同解释》 第21条——出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。 第22