【写字楼】山西大同华唐商业中心写字楼营销推广提报副1358155857.pptVIP

招商工作安排 阶段 时间 工作 筹备阶段 2016.8.8- 2016.9.20 招商方案确定、招商道具物料设计制作 媒体计划及执行、市场调研及目标客户 资料库收集整理、招商政策、产品规划 招商流程、表单工具培训。 预招商 2016.9.20- 2016.10.20 市场摸底、预热广告投放、招商预热活动 目标客户跟进，意向洽谈 热租 2016.10.20- 2016.12.20 全面招商，意向客户跟进，协议签订，收取租金、广告投放、招商会等活动跟进 持租 2016.10.20- 2016.12.20 客户跟进、大同周边县区客户开拓洽谈、选择性异地招商、招商活动、完成招商目标 招商控制流程 招商人员每日上班时间向经理核实最新招控状况 经理核实该单位可租情况下，于招控总表上注明出租单位正式落实招控，并填写招商明细表 每日下班前经理收集已招控之协议书明细表给予财务 经理向营销总监汇报当天招控总表 招商人员每日上班时向经理核实最新招控状况 销售方案 销售思路： 写字楼的销售周期一般来说都比较长，所以前期用招商拉动市场是必然选择，鉴于工期对于招商工作的影响，在预招商取得突破的前提下，可提前启动销售做旺市场。我们目前所处的时间节点也是比较尴尬的一个时间段。传统的金九银十我们只能抓个尾巴，今年的春节在2017年的1月底，实际上也就是说我们在春节前可充分利用的时间也仅仅是11、12两个月，从1月开始到2月，我们能做的也只有暖场和追访维护以及客情关怀让客户和市场不要忘了我们，从3月开始我们可以充分利用3、4月的开年旺季，选择5月初开盘是目前来讲一个较为可行的时间点。为了有更多的回款保障，我们建议提前把公寓产品推向市场，哪怕只是蓄水排号，写字楼和公寓的互动叠加一定会有个好的结果。 销售策略 充分整合相关资源，以平等互利、优势互补为原则，充分整合相关资源，通过异业联盟或 战略合作形成本项目独有的客户圈层，借助圈层活动树立项目品牌形象，形成口碑传播，为销 售造势。 分期销售、集中引爆： 以现有产品现状不适宜全线投放，应该有节奏、有选择的分期将产品投放市场。通过认筹积累一定数量诚意客户、通过解筹集中销售；便于引爆销售、营造氛围，最大化的拉动观望客群。 资源整合、借势造市： 渠道先行、精准有效： 通过圈层活动建立精准的渠道传播线路，营销人员主动出击，积累客户，再以客带客刺激老带新、新代新从而引爆渠道营销。 复合营销、灵活多变： 本项目的营销手法是灵活多变的，针对不同的客户群体，我们会采用不同的营销策略，会员制营销、体验式营销、行销、会议营销、病毒营销、事件营销、网络营销、微营销… … 价格策略： 低开平走 小幅快涨，实现最大溢价空间 价格测算： 根据现况及项目就近竞争匹配读选择市场比对样本 项目 权重 东泰大厦 55% 铂蓝时代广场 15% 月星国际 15% 绿地蓝海 15% 价格测算： 分项 华唐 东泰大厦 铂蓝时代广场 月星国际 绿地蓝海 地段（20） 18 18 168 16 16 交通（8） 6 6 5 6 6 景观（8） 10 7 8 7 8 户型（10） 9 7 7 7 7 层高（5） 5 5 5 5 5 外立面昭示（8） 8 7 8 7 8 大堂（5） 5 5 5 4 5 停车（6） 5 5 4 4 4 物业（10） 7 7 8 7 7 内部硬件电梯、中央空调（10） 10 8 7 8 8 营销（10） 8 6 8 7 8 系数 91 81 81 78 82 分项 华唐 东泰大厦 铂蓝时代广场 月星国际 绿地蓝海 系数 91 81 81 78 82 实际售价 A 7000 6118 5000 7000 计算值1 A 8642 7553 6410 8537 权重 A 55% 15% 15% 15% 计算值2 A 4753 1133 961 1281 售价 8128元/平米 价格测算： 根据市场对比目前项目平均售价为8128元/平米 价格测算 年投资回报率 平均每平米日租金 1.5 富临宝城 1.7 东泰大厦 1.8 地矿大厦 2.1 桐城中央 2.2 华唐 3 大有广场 5% （20年收回成本） 10800 12240 12960 15120 15840 21600 6% （16.6年收回成本） 9000 10200 10800 12600 13200 18000 7% （14.3年收回成本） 7714 8743 9257 10800 11314 15429 8% （12.5年收回成本） 6750 7650 8100 9450 9900 11250 以租金反推，客户最低要求回报率7%为准测算销售均价为11314元/平米 价格测算： 市场比对测算均价：8128元/平米