合肥市滨湖新区华冶•新天地项目调研汇报5.9.docVIP

PAGE PAGE 1 合肥市滨湖新区华冶·新天地项目调研汇报 合肥城市好不好？总体研判：经济实力靠前，经济结构合理，发展前景较好，经济发展整体向好。 对合肥城市的研判，我们主要是基于以下几个方面的研判： 合肥是安徽省省会，全省政治、经济、文化、信息、金融和交通中心：合肥是国家级城市带承接产业转移示范区的核心城市、长三角城市经济协调城市、长江中游城市群副中心城市，全国唯一的科技创新型试点城市；地理位置优越，交通发达，承东启西、接连中原、贯通南北。合肥是劳务输入型城市，对外来人口有很强的吸附能力，合肥的城市人口总规模非常大。 城市版图不断扩大，走向巢湖——已成合肥城市发展必然趋势：滨湖新城区位于合肥城市南部、巢湖西北的地带。具体说来，合肥滨湖新城规划范围为南依巢湖、北靠二环南路、西接上派河和合安高速、东临南淝河，规划总用地面积约190平方公里。目前合肥向南已成必然，合肥各政府机关、金融机构、各学区名校已部分入住滨河新城区，由此可见发展前景较好。行政中心、金融中心的迁移将带动随着城市化步伐的加快，从而促进合肥经济发展和房地产市场的发展也迎来一个新的利好。 合肥经济实力较强：合肥经济总量非常庞大，2014年全年生产总值（GDP）[2]5157.97亿元，按可比价格计算，比上年增长10.0%；高于徐州与常州。2015年GDP产值预计在5670亿左右。整体经济实力非常强，增长率连续保持在10%以上，经济增长迅速。2014年合肥人均GDP为67394元，比上年增加5839元，折合美元首次超过1万美元，达到10971美元。相信随着合肥综合实力的逐渐倍增，经济实力将更上一层楼。 合肥的三产结构合理且稳定，合肥是以第二产业为主的重工业城市：合肥是以第二产业为主的重工业城市；近五年二产比例逐年平稳增加，2014年二产占比达到55.6%，实力雄厚，而第三产业仅占39.3%，未来发展空间巨大，一旦第三产业出现革新，必将引领合肥经济进一步加速腾飞，将极大的促进合肥城市经济和城市整体房地产的发展。2014年固定资产投资5385亿元，比上年增长18.1%，房地产投资1127亿元，房地产投资所占比例为21.8%，占比逐年降低，2010-2013年房投指数分别为39.6%、26.1%、22.8%、22.6%说明合肥的经济发展依靠房地产业较少，结合三产结构看，合肥为重工业城市。 城市基础设施配套逐步完善：合肥在建设的地铁1、2号线，将于2016、2017年陆续开通；近期规划的地铁线路还有3、4、5、6、7号线，远期规划8-12号线，地铁的因素，也会极大的促进合肥城市经济和城市整体房地产的发展。 财政收支有盈余，政府有能力为城市基础设施配套做建设：全年财政收入880.68亿元，比上年增长14.6%，其中地方财政收入500.34亿元，增长14.1%。财政支出698.79亿元，比上年增长10.8%。继续保持盈余状态，政府有钱做市政配套建设。 年末金融机构本外币各项存款余额9269.58亿元，比上年末增加940.21亿元，增长11.3%。其中，单位存款6057.53亿元，增长14.6%；储蓄存款余额2555.82亿元，增长7.8%。金融机构本外币各项贷款余额8666.79亿元，比上年末增加1220.75亿元，增长16.4%。其中，短期贷款余额1931.24亿元，下降6.3%；中长期贷款余额6190.55亿元，增长21.7%。 合肥人幸福指数高，房价收入比低，存款高，合肥人舍得花钱：合肥城镇恩格尔系数2014年在33.7%的水平，说明居民生活水平处于富裕状态。2014年合肥社会消费品零售总额为1666.75亿元，增幅12.9%，城镇居民人均可支配收入为29348元，始终保持稳步增长；人民舍得花钱，晚上各个饭店都是爆满的。 众多一线品牌开发商在合肥乐此不疲的跑马圈地，对合肥房地产市场充满信心；房地产投资额2014年达到1127亿元，逐年稳步上涨，越来越多的国内一线品牌开发商在合肥乐此不疲的跑马圈地，如万科、保利、恒大、万达、华润等，说明房地产业内对合肥的房地产发展充满信心。 城市整体的房地产市场好不好？整体市场良好，合肥房地产市场进入新一轮增长期，住宅市场非常看好，商业市场供大于求，但创新型商业存在机会，酒店及公寓市场存在一定机会，办公市场整体供大于求，市场机会较小。 关于土地市场： 2014年合肥的楼市销量处于同比下跌态势，而土地市场相对平稳：据统计2014年市区出让经营性用地81宗，共7751.16亩，成交金额335.205亿元。2013年成交7933.81亩，成交金额312.4亿元，下降1.92%。2012年成交土地面积为9498亩，2011年成交3787亩，2010年成交4064亩。在2014年整个国内房地产市场低迷的环境下，可见合肥房地产市场信