房地产的策划大全.pptVIP

《房地产策划大全—房地产企业管理》  团圆网 www.tuanyuan.tv;房地产投资经济分析;第三章 房地产投资收益分析;销售收益：销售收入减去开发经营成本 无形收益：心理享受，知名度 房地产投资收益组合 四项收益的组合 房地产投资收益的合理组合 货币的时间价值：储蓄与投资的比较 投资收益的构成 管理报酬：投资者付出劳动的应得报酬 风险报酬：比储蓄风险大 银行利息：失去存入银行赚取利息的权利 ;第二节 拥有房地产时的现金流量分析 现金流量的决定因素 现金流量=租金收入-总营运费用-偿还到期贷款 广义的现金流量的概念 现金流量：系统中所有资金的运动；收入-现金流入；支出-现金流出。 净现金流量=现金流入-现金流出 现金流量图 ;租金收入分析 租金收入=出租价格?出租面积?出租率 几个关系 与地段的关系 与管理服务水平的关系：写字楼、商场、住宅、工业厂房、停车厂要求不同的管理服务水平 与租户信誉的关系 与房地产质量的关系 与物业类型的关系:商场康乐中心写字楼公寓； ;租金方案 等额租金方案 定期修订租金方案 固定增额租金方案 固定比例递增租金方案 其他方式: 如按通货膨胀率修订 增加租金方案 进行房地产改建;总营运费用分析 维护费：大修：逐年分摊；中小修：随时发生，随时计入成本。 管理费：人员工资、办公费用等 税金：房产税、营业税、城市建设维护费、所得税等 保险：财产险、火险、电梯保险等。 服务费：供热、空调、电梯、清洁等 几个关系： 与房地产质量有关 与维修用材料有关 有管理水平有关;计算资金时间价值的有关公式 符号 I—利息 i—利率 n—计息周期 P—现值 F—终值 A—年金 ;单利计息法:不考虑利息的时间价值 I=P ?i ? n F=P(1+i? n) 例 复利计息法:考虑利息的时间价值 一次支付系列的复利终值公式 等额支付系列的复利资金回收公式 等额支付系列的年金终值公式 ;一次支付系列的复利终值公式 等额支付系列的复利资金回收公式 等额支付系列的年金终值公式 ;偿还抵押贷款分析 抵押贷款：开发商，消费者个人。 房地??抵押贷款的偿还方式 抵押贷款(资金回收、贷款还贷）系数: (A/P,i,n) 例：某公司向银行贷款1200万，要求三年内定期等额偿还，年利率12%，试分别计算按年等额偿还和按月等额偿还的还本付息额。 ;结余贷款额：每期还贷后余下的贷款额。 结余贷款额=结余贷款占原始贷款之比?原始贷款额 结余贷款占原始贷款之比=原始贷款还贷系数/结余贷款还贷系数 例：公司以一物业向银行抵押贷款1500万，要求10年内按月等额偿还，年利率12%，若5年后该物业转让时，尚欠贷款为多少？ ;等额还款方式债务分布 例：求上例的贷款1至5年债务本息分布 年末结余贷款=贷款总额?结余贷款占原始贷款之比 年还贷本息= 年偿付利息=年还贷本息-年偿还本金 年偿付本金=上年结余贷款额-当年结余贷款额; ;固定还本方式债务分布 例：求上例的贷款固定还本方式还款，1至5年债务本息分布 月付本金=1500万/120月=12.5万 月付利息=期初余额x月利率 =1500x1%=15万 每月付款=月付本金+月付利息 =12.5+15=27.5万 期末余额=期初余额-月付本金 =1500-12.5=1487.5万 ;抵押贷款与所得税 例：投资185000元，年折旧6000元，所得税率33%，租金收入46000元，营运费用22000元，计算现金流量及投资回报率。 例：抵押贷款：148000元，年偿债额14388元，其中13266元为第一年的利息。 收入所得税使投资者产生了借贷动机 操纵现金流量：降低或延缓营运费用、延缓偿还到期贷款等使短期现金流量显示较高。;第三节 避税收入分析;房地产投资避税收入原理分析 定义应提折 旧的房地产 土地和私人住所：不计提折旧 占有待售的房地产：不计提折旧 占有拟交易、经营用房地产：应计提折旧 占有拟投资用房地产：应计提折旧 占有拟创造所得房地产：应计提折旧;房地产折旧与避税收入 例: 某房地产总投资1500万，折旧年限为5年，年租金收入700万，工商统一税率5%，年经营成本50万，年摊销费用10万，偿还借款利息15万，所得税率30%，不计残值。 直线折旧法 级数折旧法(加速折旧法) 加速折旧，使所得税缴纳时间延期，获得资金的时间价值。 房地产投资避税收入的源泉不是逃税，而是延期纳税的好处。 控制开始获利年度：外商投资企业的所得税，纳税年度以开始获利之年起算 ; 提高避税收入的途径 扩大房地产投资的规模 争取加速折旧 操纵应纳税所