房地产战略的规划及管理的体系优化.pptVIP

房地产企业发展周期及转折点分析4—并购 并购的融资、投资功能及在企业扩张中的作用 房地产企业发展周期及转折点分析5—战略合作 战略合作的融资、投资功能及在企业扩张中的作用 一、万科（40%）与中国航空工业第一集团（下属瑞赛科技）（60%）的战略合作。强强合作，资源互补。 二、据传，某著名职业经理人去了四川长虹做地产。我们如何应对外行业巨头进入地产行业？视而不见OR对抗OR合作？ 企业全面诊断---经营、管理、资源 企业房地产业务战略管理框架 战略分析、5年战略制订 战略执行 战略执行路径 企业文化 核心能力及关键能力 管控 3年经营规划 流程、组织、权责 2年及年度投资 规模、布局及节奏 2年及年度 融资规模、 结构及节奏 2年及年度 开发规模、 结构及节奏 年度重要业务和管理工作计划及预算（以项目管理为核心） （以业务和管理流程为基础） 绩效管理及激励 内部资源平台：决策、HR、知识管理/////外部资源平台：社会、政府、各种合作伙伴 房地产业务 其他业务 投资 开发 经营 投资 开发 经营 远景：你是谁？你想成为谁？你能成为谁？客户的远景！ 使命：存在的价值和理由？价值？客户的使命！ 目标：战略目标示例 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2015年 净利润（亿元） 净资产（亿元） 销售收入（亿元） 布局及城市个数 布局及项目个数 开发规模、结构、节奏 现有资源（钱地人） 资源规划（钱地人） 职能规划、管理改善 明确企业房地产业务战略目标 业态组合 区域布局 价值链选择 产品 地产业务战略路径--业务选择、产品、区域、价值链、组织能力组合模型 核心能力选择 产业选择 战略 路径 融 资 渠 道 自有资本 银行贷款 股市融资 债券 金融工具创新 买壳借壳上市 开发贷款 个人贷款 结算资金 IPO上市 资本运营层面 资金融通层面 产业投资基金 住房贷款证券化 内部积累 吸收权益性投资 项目债券 企业债券 工程垫款 预售房款 资金市场 资本市场 股票市场 债券市场 房地产业务战略支撑之一：综合资本运营 增法配股 信托、私募 并购 战略合作 房地产业务战略支撑之二：投资布局及节奏 区域评价 区域选择 城市评价 城市选择 项目评价 项目选择 控制战略成本，获取战略利润 逻辑框架 市场趋势判断指标 运作可行性判断指标 施工面积/销售面积 新开工面积/施工面积 新增土地面积/新开工面积 房价收入比 投资性购买所占比重 预售面积/批准预售面积 次指标 定性指标 房地产投资额/固定投资额 主指标 市场规模 政府配合效率 土地机会 城市评价指标体系 略 略 房地产业务战略支撑之三：开发效率1 如何在保证品质的前提下缩短开发周期并进而提升开发效率？ 开发周期与资本周转速度之间的关系？ 开发周期与利润和风险之间的关系？ 房地产业务战略支撑之三：开发效率2 投入资本周转率 成本现金流 销售速度 回款速度 资金使用效率 持有物业 销售现金流 空置率 持有期限 租金水平 资金占压与沉淀 资金闲置vs.储备 市场风险大小 匹配性 开盘时间 工程付款进度 工程进度 竣工时间 设计周期 施工周期 报批报建 策划周期 政府风险 产品标准化 活动前置 决策效率 人工效能 合作伙伴 招标周期 并行工程 分期开发规模 签约速度 按揭放款速度 价格、预期与需求弹性 营销传播 市场竞争度 市场饱和度 商业销售 销售时机 价格 预测和执行偏差 及时的土地机会 多项目节奏协调 按揭保证金 项目公司日常存款 项目现金流峰值 现金流偏差 现金流平滑性 其他占压与沉淀资金的情况 政府关系 影响因素 开发周期 地价支付进度 质量标准 资金供给风险 限制资金调度的合作条款 限制资金调度的开发贷款 注释：以上不考虑将投入资本进行长期投资的情况 经验曲线 基于香港模式 房地产业务战略支撑之四：战略主指标体系 不同经营战略模式下的主指标 内生部分 外生部分 基于成本与费用 基于收入 基于利润 基于效率 基于股东价值 基于竞争 基于顾客 利润率 资金周转率 ROIC 开发周期 管理效率 质量 以顾客研究、细分、定位为经营的开端 略 略 影响销售利润率的因素 影响资产周转率的因素 影响资产负债率的因素 主营业务收入 售价 销售净额 售价 资金投入 资金投入量 　 销售量 　 销售量 　 资金投入速度 主营业务成本 地价 　 销售进度 资金产出 资金产出量 　 建安成本 　 回款速度