成都联排别墅香溪里定位的报告.pptVIP

Product 里坊式布局（一） 每户的院子自成为小型园林 使用大大小小天井体系进行采光通风的细微调控 空间组织以院落到天井到开放式平台的一系列自然空间为核心，而不是以房间为核心。 Product 里坊式布局（二） 定位策划报告 成都微星数据技术营销有限公司 地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 我们的思路 项目用地分析 找到软肋 市场现状、 客户分析 发现市场空白 提出解决方案 扬长避短 都江堰市方位演示 项目所在地 宏观经济背景 增长率% ※ 97年危机之后，经济逐渐回升，近两年保持了较高的增长速度 （2003和2004年数据为中国社会科学院预测数） 全国经济持续、健康、快速增长，促进了房地产的发展 增长率% 成都楼市发展良好 近年，成都郊区商品房开发面积、销售总量持续走高。郊区成 交面积约占全市成交总面积的1/3。郊区开发进入大盘时代。 都江堰市房地产发展现状简要分析 都江堰的城市特点： 旅游经济的带动作用使城市的外向经济依靠度大大高于其它卫星城市； 依山傍水、得天独厚的地理位置环境使城市的知名度、居住氛围和人文环境、生态环境也大大好于其它卫星城市 调查中发现：都江堰市区的房价水平及上涨幅度高于其它卫星城市，且这种房价水平是在外来人口购房市场尚未得到真正启动的背景下形成的。 都江堰市房地产发展现状简要分析 2002年成都郊区价格对比表 （资料来源：成都市房管局） 都江堰市房地产发展现状简要分析 与成都市相比，都江堰房地产市场目前还处于发展相对较低的阶段，但在几个规模较大、规划较好的花园小区项目面世后，这种格局正在面临突破。 都江堰市房地产发展现状简要分析 就我们所调查的项目显示，在都江堰购房的客户除本地人外，大致分为传统成都人、在成都工作的外地人、西藏客户和少部分外地客户 都江堰市房地产发展现状简要分析 都江堰市将成为开发热点 大盘预示着都江堰将成为开发热点。它以特有的山水资 源站在郊区居住环境的首位，这加剧了人们对它的追逐。 项目名称 项目规模 都市美丽洲 280亩 丽水青城二期 300亩 天府水云间 1000亩 香溪里 地块优势 位于世界文化双遗产城市 依山傍水 交通便捷 处于都江 堰市区规划内 地块劣势—针对都江堰客户 远离传统居住区，无法吸引本市客户 地处工业开发区，居住形象差 附近缺乏同类项目，气氛营造困难 临交通干道，噪音大 本项目属典型生地开发，风险较大。 温江：18公里 龙泉：19公里 华阳：12公里 青城山：70公里 都江堰：50公里 地块劣势—针对成都客户 地理位置就是本项目的最大劣势，项目策划的全部出发点在于克服地段抗性——风险极大 解决方法 寻找目标客户 都江堰和三州客户量满足不了本项目 都江堰市总人口60万, 非农业人口20万,市区 城市人口约为10万人, 户均3.8人计算,约2.6 万户.按照成都市高端 客户的比例,都江堰市 的高端客户大约为78 户.由于城市水平的差 距,户数约为成都7/10, 即55户. 三州的非农业人口 分别为16万、50万、 14万。共计80万,户 均4人，即20万户. 按照万分之三十的 比例，应该有670户 高端客户，经济水 平约为成都一半， 估算为335户. 解决方法 寻找目标客户 成都别墅市场分析 2002年成都市区别墅实际销售量500套 . 成都郊区别墅项目的销售量估算: 2003郊县开发300万平米, 别墅类1/5,约60万平米,户均200平，即3000套. 两者合计: 2003年成都别墅市场销量为3500套 龙泉 温江 双流（华阳） 都江堰 天泉聚龙 芙蓉古城 翠堤春晓 青城白鹭洲 960亩 ? 810亩 ? ?103亩 ? ?430亩? ?733户 玉龙山庄 边城水恋 维也纳森林别墅 天下青城 2期100 母 330户 9.5万平? ? 600亩 ?288户 1500亩 ? 阳光假日 森宇音乐花园 锦丽园2期 假日青城 ? ? ?1300亩 ? ?127亩 ?90余户 158600平米? ?首期203努 富力山水人家 锦绣森邻 庐山国际社区 中国青城 ? ? ?19万平 283户? 4000亩 ? ?800亩 ? ? 麓山国际高尔夫社区 玉垒名居 ? ? ? ? 800亩 ? ? ? ? ? 高山流水 ? ? ? ? ? 316亩 ? 成都郊区别墅类项目一览表 高端客户的购房需求 车程40分钟以内 户型200平米以上，大致220~260平 山水文化氛围 传统民居院