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房地产投资风险分析及对策初勘 [摘　要]房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等 房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。房地产投资是进行 房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地 产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转 轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。文章试析了房地产投资的主要 风险,从而提出了防范对策。 [关键词]房地产投资 风险 类型 对策 房地产是个热门和利润丰厚的行业,近三、四年来,住宅价格每平方米提高了 1500 元左右,这成了一个不争的事实。因此,该行业投资就成了投资者的首选。 由于房地产行业的特殊性使其存在多种风险,同时也有相当多的开发商由于策划、 经营、政策等诸多因素导致他们的楼盘卖不出去。由此,投资者就应具备防范各 种风险的意识和能力。本文拟就房地产投资风险与防范对策作一初浅探讨,以期 得到专家的指导。 一、房地产投资风险类型 　　房地产投资风险是指房地产投资主体直接或间接地把一定量的资金投入房 地产项目,在开发过程中,由于受到多种不确定因素影响而造成的房地产项目没 有达到预期的利润甚至赔本。房地产投资有以下几种风险: 　　1.通货膨胀风险 通货膨胀风险也称为购买力风险。因为房地产投资周期较长,所以只要通货 膨胀的因素存在,投资者就面临通货膨胀的风险。　　 2.市场的供求风险 　　市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来 的风险。 　　3.利率风险 　　利率风险是指资金利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的 损失。房地产投资额大、投资周期长,这就注定外部资金尤其是银行贷款额相当 大。这样的不良后果使企业负债规模过大,当利率上升时,企业支付的利息随之 增高,资本成本增大,楼盘成本加大,如果价格调高,楼盘卖不动,如果价格不动, 则利润减少甚至为零,更坏的结果是销售价格低于成本、亏本。 　　4.房地产政策风险 　　房地产政策的改变,尤其是调整性政策的出台,必然导致某些房地产成为牺 牲品,例如新出台的房产税收政策,个人将购买不足两年的住房对外销售,征收 5%全 额营业税。这种政策限制投资者的资金收回时间和资金的变现能力以及楼盘销 售价格降低销售时间增长等。 　　5.经营管理风险 　　经营管理风险是指由于房地产投资经营管理不善而造成损失的风险。包括: 投资者不能胜任经营管理工作,信息匮乏,决策失误,不能处理好各种合同关系, 违章或违法等。 　　房地产管理水平的高低,决定了房地产项目收入支出的大小,也就决定了房 地产项目抗风险的能力。管理水平高的房地产项目,其经营支出低而收入高,这 样就保证了尽快回收资金,保证了在外部环境变坏的情况下也能维持,所以管理 水平高的房地产项目,其抗风险能力强。相同类型的房地产项目,为什么有的亏 损,有的盈利,很大程度取决于对房地产项目的管理水平。 　　投资不同类型的房地产,需要承担的投资商业风险也不相同。普通住宅的风 险相对要小些。此外,房地产的户型设计和装修风格品质也直接影响着能否盈利。 近几年一度风靡成都的精装小户型就以其独特的功能受到市场的青睐而赚得 1 桶金。 6.财务风险 财务风险是指投资者举债经营而产生的不能履行债务义务或不能及时获得 贷款的风险。上述各种风险是房地产投资中比较常见的主要风险。实际上,由于 房地产投资的复杂性,其中的风险是多种多样的。 由上面分析的房地产投资风险因素，我们可以知道，影响房地产投资的风 险因素比较多。如对每一个投资项目都进行详细的风险因素分析，效率不但不 高，有可能还不能抓住重点。再者，我们对风险因素的分析是无止境的，但真 正对我们的投资分析有实际意义的风险因素却只有其中一部分，而由“二八法 则”可知，20%的因素对事件有 80%的影响力。所以，在房地产投资风险因素分 析时，我们需要重点关注的是那 20%的重要因素。 二、房地产投资风险因素 1 自然风险 自然风险指的是由于自然因素具有不确定性，导致房地产商品的生产过程 和经营过程可能受到的影响和直接破坏，由此带来的对房地产开发商和经营者 经济上的损失，如风暴风险、火灾风险、洪水风险等。 2 政治风险 房地产的不可移动性使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。政治风 险主要由以下因素造成：政变、战争、经济制裁、外来侵略、骚乱等。同时， 政治风险还包括政策风险，即由于国家或地方政府有关房地产投资的政策条件 发生变化而带来的投资风险。房地产投资是一项政策性很强的业务，它受多种 政策的影响和制约，其政策都会对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响， 从而给房地产开发投资者带来投资的风险。 3 经济风险 经济风险因素主要是指国家的经济形势环境变化这类不确定因素的出现对