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湖北武汉某商贸有限公司 湖北武汉某商贸有限公司主要资产为建筑面积 4 万平 方米的武汉某家电市场，市场内设有自动扶梯、货梯、地 上环型停车场、银行；写字楼设有多种类型的写字间,配有 大型会议室、各种休闲娱乐室、商务中心等；税务、工商、 公安等管理机构在市场内常年实行一站式办公。 市场内设有摊位、写字楼、仓库三大区域。大楼一至 三楼为摊位,约 280 户,每个摊位面积大约 30㎡左右；并可 根据商家的要求,  进行门面面积扩张和调整。大楼四至六 楼为仓库,共有 288 个,总共面积 7000 多平方米。八至十七 楼为写字楼,共有 150 多间,写字楼的类型多样化,可满足不 同客户的需求。 公司人员编制为 55 人,机构设置：办公室、招商部、 财务部、保安部、设备部。截止 2010 年底，公司总资产 11100 万元，总负债总额 1590 万元，所有者权益 9520 万元。 2008 年经评估实际净资产为 3.9 亿元。 （二）项目规划 公司在 98 年兴建一期项目时，一、二期规划用地面积 为 7910 平方米，总建筑面积为 32600 平方米，建筑容积率 4.1。目前实际用地面积为 6548.58 平方米，总建筑面积为 34800 平方米，目前此地剩余使用年限约 30 年（商业用地 使用年限 40 年，可通过办理手续延长使用期限）。 湖北武汉某商贸有限公司二期项目现作为市场改扩建 工程立项，重新申报规划。为此，公司已委托武汉市建筑 设计院进行了平面图设计。目前主要参考的方案是：新建 27 层大楼，整体占地面积约 1028 平方米。其中 1-6 楼作为 市场，与一期市场联连，7-27 楼作为商务式酒店，扩建建 筑面积 27756 平方米，扩建后公司一、二期建筑容积率共 为 7.81，建筑密度为 51.83％，地上 27 层（6 层裙房），总 高度 97.90 米；地下部分为三层地下室停车场。二期工程 用地位于大水巷、板厂街地段，现有住户共 117 户、308 人， 计 44 栋房屋（大多为 4-5 层的小楼房），总建筑面积为 6123.88 平方米（含 27 个门面，约 347 平方米）。 该项目以现有多福家电市场为中心，将市场规模向周 边扩展和延伸，开发第二期、第三期工程，扩大家电市场 规模，突显“大流通、大贸易、大市场”的批发特点，满 足市场广大客户需求，缓解停车场压力，提升多福家电市 场整体档次。 公司拟与合作方共同成立一个房地产开发公司，股权 可协商确定，双方以出资比例分配利润，共担风险。 （三）项目投资估算 总　　计： 2 亿元 土地成本：2000 万元 拆迁成本：4000 万元 房屋土建：2775.6 万元（1000 元/㎡） 桩 基 础：555.12 万元（200 元/㎡） 一般水电安装：160.98 万元（58 元/㎡） 外墙保温：152.66 万元（55 元/㎡） 消防系统：55.51 万元（20 元/㎡） 勘察、设计费用：83.27 万元（30 元/㎡） 电梯：138.78 万元（50 元/㎡） 房屋配套规费：222.05 万元（80 元/㎡） 相关行政规税规费：6660 万元，包括：税费：13%、管 理费：3%、营销广告费：4%） 以上共计成本：1.68 亿元 财务成本：1.68 亿元*10%*2 年=3360.79 万元 （四）经济效益分析 规划容积率 7.81 占地面积：4138㎡ 扩建总面积：27756㎡ 其中：商铺面积：6168㎡ 办公住宅面积：21588㎡ 销售均价：1.2 万元/㎡ 27756㎡*1.2 万元=3.33 亿元，销售总额：3.33 亿元 预计可实现利润：1.3 亿元（销售总额 3.33 亿元-成本 2 亿元=1.3 亿元） 四、市场提档升级项目 （一）项目建设背景 从组织形态上来讲，可以形成集群化和专业化相结 合：通过市场设备更新改造及提档升级，创造条件建设一 个具有相当规模、发展势头强劲的专业家电市场，形成市 场集群和集聚效应，各类家电布局既有科学分工又有紧密 联系，增强市场的集散功能。 从商品来源上来讲，可以形成集散型与产地型相结 合：无本地产品不稳，无外地产品不活，这是多年来一些 市场发展的经验之一。在市场中，本地产品与外地产品是 相辅相成、互相促进的，引进、销售外地名优新产品，有 利于促进本地工业的发展；而市场中本地产品的增加、对 市场支撑力的提高，有利于增强市场对外地产品的吸引力。 巩固武汉在中部地区商品流通中的中心地位，并使之成为 中部地区的家电产品集散地，既要促进本地产品外销，也 要吸引外地产品进入本地市场消费。 从市场辐射范围上来讲，可以形成国际市场与国内 市场结合：随着全球经济一体化进程的加速发展，国际市 场前景广阔，但是后金融危机时代，围绕搞活流通，扩大 内需