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重庆渝能乾德置业有限公司 寸滩项目产品规划报告 送呈：重庆渝能产业（集团）有限公司 重庆渝能乾德置业有限公司 撰写：中瑞市场研究公司 上海中瑞房地产经纪有限公司重庆分公司 渝能乾德公司寸滩项目产品定位报告/CRECQ06003—5 一、项目市场定位 1、项目客户定位 a、客户现状分析 ?  被访者不了解寸滩居多，且了解寸滩者对寸滩印象较差，寸滩形象有待树立与 改善 从被访者对于寸滩地区的认知程度选项分析，超过四成的被访者选择了“不了 解”，可见寸滩地区认识度较低。 与此同时，了解寸滩地区的被访者主要是选择一些负面的选项，即寸滩的现状； 而对于寸滩的未来发展的了解甚少。可见我们对于寸滩地区的形象有待树立与改善。 一一一一 一一一 一一一 一一一 一一一 一一一 一一一 一一一 一一一 一一一 一一一  6.90% 6.50% 6.90% 11.50% 20.70% 44.40% 17.60% 16.30% 22.00% 18.20% 31.00% 0% 10% 20% 30% 40% 50%  [ 1 ] 选项对比表 1 寸滩离开市中心有一定距离 7 寸滩港是未来西部最大的港口 有利发展 2 地面道路交通网络发达 但公共交通尚不便捷 8 临近江北新政中心 3 区域生活配套设施不完善 9 区域内住宅市场开始成长 不了解 不利现状 42.20%34.30% 42.20% 34.30% 23.50% 一 一 一 一 一 一 渝能乾德公司寸滩项目产品定位报告/CRECQ06003—5 4 物流基地有噪音污染 10 重庆轨道交通 4 号线将在贯穿覆盖寸滩地区 5 周边拥有港城工业区 11 金渝大道开通，寸滩有望融入经开板块内 6 不了解寸滩 如果拥有较高性价比，被访者对于寸滩置业接受程度较大； ? 从问卷数据统计来看；超过三成的被访者接受在品质优良且价格能够接受的寸 滩楼盘购房居住，超过四成的被访者抱有观望态度，只有二成多的客户肯定不会在 寸滩置业。选择会寸滩置业的被访者主要购房目的是改善居住条件、价格导向、追求 性价比；选择不会的被访者主要原因是感觉寸滩太远、居住寸滩生活不方便、寸滩太 偏僻、寸滩噪音太大等因素。 可以发现，如果我们未来的住宅产品具有优势且价格合理，那么能够被客户认 可的机会较大。同时，寸滩的偏僻、遥远、噪音、荒凉的现状急需要改变，以便要吸引 更多客户认可。  [ 2 ] ?  如果能够改善居住环境，寸滩地区内开发住宅项目的市场接受度较高 如果能够解决负面因素的影响，那么前面选择不会置业的被访者中有超过八成 会重新考虑，并且转换为有可能认可寸滩置业者。 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 6.70% 55.20% 渝能乾德公司寸滩项目产品定位报告/CRECQ06003—5 可见，如果改善居住环境，最大程度降低负面环境对住宅的影响，寸滩地区开发 住宅的抗性并不大，开发住宅产品的市场认可程度较高。 15.70% 0.10% 22.30%  ?  客户对区域信心不足，对 1-2 年内区域价格预期不高； 通过对被访者对未来价格预测价格计算得知，未来 1－2 年内寸滩地区住宅套 [ 3 ] 内面积住宅均价为 2371 元/㎡。其中高位线为 3500－4000 元/㎡，低位线为 1500－1600 元/㎡。 b、客户定位  首期开发将以三北区域作为主要客户导入区域； 价格导向为主的客源将占据项目首期客源的较大比例； 客户所体现的抗性有较多是可以改变的； 树立区域新形象，通过项目运作改变区域环境是当务之急； 2、项目战略定位 渝能乾德公司寸滩项目产品定位报告/CRECQ06003—5 a、战略定位推论  做项目先做区域，树立区域形象，充分利用规划改变市民观念。 以城哺港，以港养城。为区域发展做出贡献也承担责任，以此获取更大的支持。 项目开发配套、景观先行，但商业配套在第一期以满足入住居民日常生活为准。 性价比作为第一期的主导思路，导入客源积聚人气。 充分利用原始地貌，规划上考虑如何与物流区域有效分隔。 利用好闲置土地。 做好样板段，打好第一枪。 b、项目战略定位 新城市节点，寸滩港区中心城区  [ 4 ] 3、价格策略 a、价格定位方法 ?  市场比较法 市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素 的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。 根据市场比较法三原则（相近原则、成功原则、功能原则）的指导下，我们调查了 与本案相关的物业，选取了其中具有参考价值的个案作为本案的比较对象。 遵循以上定价原则，结合片区其他可比竞争物业的竞争因素以及价格，本项目 住宅用房定价的参照楼盘为金科·廊桥水岸、巨宇·融鑫花园。商业用房价格制定择参 考