房屋买卖合同注意事项.docx

一、房屋买卖合同定义 房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转 移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者 买方。 二、房屋买卖合同注意事项 (1.)房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时 对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖， 即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产 证的房屋进行交易。 (2.)房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共 有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人 擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下 一般是无效的。 (3.)交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房 产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个 不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁” ，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很 多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 (4).土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一 般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对 房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权 仅有 40 年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使 用权为 70 年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 (5.)市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在 5 到 10 年左右要面临拆迁，或 者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售， 作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 (6).福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让 时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规 定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 (7.)单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性 质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享 有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些 可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 (8)物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费 用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费 用买受人有可能要全部承担。 (9).中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付 的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己 占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。 (10.)合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问 题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、 纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。 三、房屋买卖合同应具备的条款 合同双方当事人。买卖双方的名称(姓名)、地址、邮政编码、联系电话。 如果有委托代理人的话，那么还包括委托代理人的名称(姓名)、地址、邮政编 码、联系电话。 标的。标的是合同当事人双方权利义务共同指向的对象。在房屋买卖合同 中，标的就是房屋。这主要包括以下内容： 房屋的坐落位置; 所买卖房屋的面积，应分别注明实得建筑面积和所分摊的公用建筑面积; 房屋是现房，还是期房; 房屋的配套设施和维修标准。 房屋的价格及付款时间约定。一般新建的商品房及预售的商品房都是按所 买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格，即约定每平方米建筑面积的售价为多 少元，然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。旧房的买卖有时 就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。在合同中一般要列一个付款 时间进度表，买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。 交房期限。卖方应在某日期之前，将房屋交付买方。买方应在实际接收该 房屋之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理 权属登记，卖方应给予必要的协助。或者由卖方代理买方进行上述工作。在交 房的同时或一段时间后将房屋所有权证(所有权人为买方)交付买方，由买方支 付有关的费用。 权利担保。卖方保证在交付房屋时，该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，保 证在交付时已清除该房屋上原由卖方设定的抵押权。如房屋交付后发生该房屋 交付前即存在的权利纠纷，由卖方承担全部责