土地经济学 土地价格理论及应用 .pptVIP

( 五 ) 供需原则 ( 六 ) 保证农民基本生活原则 农地估价一定要考虑农地的双重功能。如果只根据农地纯收益, 不考虑土地对农民的社会保障作用 , 即土地的社会效益等因素, 土地价格就不客观。遵循农民基本生活保证原则,就是指因集体转移土地所有权而致农民失去土地时,其价格补偿应以能保证农民的最基本生活为条件。 第二节 土地价格的评估 二、土地价格评估的基本方法 (一) 市场比较法 1. 市场比较法的基本原理 根据市场替代原理 , 将待估土地与具有替代性的,且在近期市场上交易的类似土地进行比较,并对类似土地的成交价格作适当修正, 以此估算待估土地客观合理价格的方法。市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正, 求得待估宗地价格。 第二节 土地价格的评估 1. 市场比较法的基本公式 市场比较法的基本公式如下 ： 式中: VD 为待估宗地价格; VB 为比较实例宗地价格; A：为待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数 = 正常情况指数/比较实例宗地情况指数; B：为待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数; D：为待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数; E：为待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数。 VD =VB × A × B × D × E 修正系数 第二节 土地价格的评估 假设已知团结湖北三条一套55平方米的两居，成交价为4900元／平方米，建筑年代为1982年，楼层为5／5，朝向为南北向，双气，普通装修。 如要评估一套甜水园东里65平方米的两居住宅，建筑年代为1988年，楼层为5／6，东西向，双气，普通装修的房屋。以团结湖北三条的房屋为比较对象，各项修正百分数如下：房屋位置为-3%(比团结湖北三条的位置差)，建筑年代的相对折旧为：6×１%＝6%，朝向为- 1%，楼层为1%-(-2%)＝3%，其他修正系数为0。 第二节 土地价格的评估 例题 因此总的修正百分数为：-3%＋6%＋(-1%)＋3%＝5%。因此该房屋的比准价格为：4900×（1＋5%)＝5145元／平方米。 第二节 土地价格的评估 (二) 收益还原法 1.概念： 收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等, 是将待估土地未来正常年纯收益,以一定的土地还原利率还原,以此估算待估土地价格的方法。其财产的现值等于其未来纯收益的折现价值，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。 第二节 土地价格的评估 式中:V为土地收益价格，。Rn为第n年纯收益贴现现值;a为土地纯收益(或地租);r为土地还原利率。 这一公式的来源是:在第一年末得到的土地纯收益a元,如欲将其折算成现值,则乘以贴现率(即复利率)即可。 第n年纯收益贴现现值 2.公式 第二节 土地价格的评估 1.某地块年均收益为200元,当土地还原利率为5%时,该地块价格V=200/5%=4000元。 2.一块土地，当地租200元时，土地价格为4000元，当利息率不变，地租增加到300元时，土地价格为多少? 3.有一块面积为1公顷的土地，每年可以收取地租2万元，而当年银行存款的年利息率是5%，这块土地的价格是多少? 例题 第二节 土地价格的评估 4、某企业10年前以国家出租方式取得土地使用权30年，年租金6万元。目前，该类用地市场年租金8万元，土地使用权还原率为7%，则该企业年差额租金拥有的承租土地使用权价格分别为（ ）万元。 ①.年差额租金为:?????? 8万-6万=2万②.承租土地使用权价格=(8/7%)×（1-1/（1+7%）^20=84.7521万元 承租剩余为30-10=20年 第二节 土地价格的评估 ( 三 ) 成本逼近法 1.概念 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据, 再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。 2.公式 地价 = 土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土 地增值收益 = 土地成本价格 + 土地增值收益 第二节 土地价格的评估 1. 以成本法对上例甜水园东里65平方米的两居住宅建筑年代为1988年的房屋进行评估。据了解甜水园地区的土地级别为二级，基准地价为3800元／平方米，相关管理费用、投资利息、税费及利润分别为2.5%、5.5%、5.5%、15%。该房屋的土地重新取得价格约为：3800×（1＋2.5%＋5.5%＋5.5%＋15%)＝4921元／平方米，该