营销推广住宅区雲山福地的项目前期营销及推广的方案.pptVIP

三、营销策略 入市时机/方式/节奏/计划/策略 入市时机分析 从工程进度方面 从市场环境方面 从项目售卖条件 从机会营销方面 预计14年6月底3#、9#栋可以拿到预售证，可正式售卖。 从周边的中驰、广厦、阳光几个项目来看，其新开发的房源工程进度 不相上下，预计在明年的十月推出市场，加之楼市素有“金九银十” 之说，但同时也是市场竞争最为激烈的时期。为了避免客户分流和直 接竞争，本项目定于7月开盘较为合适，一方面景观展示区已经完成， 另一方面前期蓄客时间较为充分，同时避免与其它竞争楼盘直接冲突。 七月初，该时间需要工程进度严格把握，只能提前不能推后，一旦延 后将面临周边楼盘较大的竞争压力。 预计14年3月出正负零，6月初可达到主体8层，7月初完成景观展示区。 入市时机分析 结 论 结合以上几个方面的综合考虑，项目开盘时间暂定为：7月初。 为了更好的营造项目之势，需提前半年开始市场推广，即14年元 旦开始广告投放。 时间节点：2014年1月1日启动项目推广 2014年7月初3#、9#栋开盘 入市方式选择 蓄客时机和策略 按照市场常规做法，蓄客时间大多为3－5个月（蓄水期过短客户积 累量不够，过长会造成客户流失），考虑到春节（2月10日）的回 乡群体，本项目的入市蓄客时间暂定于2014年1月1日，与项目推广同时启动较为合理。 注：根据房地产以往的蓄客经验，前期蓄客时间达7个月之久，可能会造成前3个月的客户抗性较大，蓄水效果可能不理想，但可视作为项目前期入市的试水阶段，该阶段主要目的是针对性的了解准客户对本项目的主要抗性点和价格弹性区间，为后面3个月的正式蓄客和开盘作策略调整依据。 入市方式选择 蓄客时机和策略 根据本项目的入市时机，结合邵阳市民的购房习惯，建议在项目咨询期间，对外发行VIP卡和金卡两种不同优惠政策的会员卡，即1月－3月主推VIP卡，4－6月主推金卡，供不同阶段的意向客户选择。 VIP卡：凡有意购买本项目的客户向公司交纳5000元即即可获得雲山福地“VIP卡”一张，凭此卡可在本项目取得预售许可证后优先选房，并获得一次性付款92折，按揭和公积金付款95折优惠。此卡本金可退或转成我公司发行的雲山福地“金卡”。 金卡：凡有意购买本项目的客户向公司交纳50000元即可获得雲山福地“金卡”一张，凭此卡可在本项目取得预售许可证前优先选房权利，并获得一次性付款90折，按揭或公积金付款93折优惠。此卡不能办理本金退还手续。 推盘节奏 批次 栋号 套数 户型 建筑面积 开盘时间 备注 一期1批 3#、9# 144 二房、三房 18000 2014.07 一期2批 4# 180 公寓 9000 2014.10 只计算4#栋A单元 一期3批 7#、8# 108 大三房 15000 2015.01 二期1批 1#、2#、商业门面 147 三房 20000 2015.05 门面在周边环境不具备、项目形象未出来前销售的抗性较大，故此放在二期推出，总面积约18000平米，未计算在该面积内 二期2批 5#、6#、商业门面 129 二房、三房、大三房 17000 2015.09 合计 708 79000+18000 推盘节奏 一期第一批 一期第二批 3号栋 一期第三批 4号栋 9号栋 8号栋 7号栋 二期第二批 二期第一批 2号栋 1号栋 6号栋 5号栋 商业门面 销售进度计划（一期） 元旦，诚意登记 7月1日3、9#栋 发售，4#栋登记 10月1日加推4#栋 7、8#栋诚意客户登记 元旦7、8#栋 公开发售 2015年5月1日 推售单位 3、9#栋 4#栋、3和9#栋剩余房源 7和8#栋、前面剩余房源 目标客户 项目周边刚需客户 新邵投资客户 新邵自住客户 市区刚需客户 白领阶层 未婚青年 投资客户 刚需群体 新邵高端客户 企业中高层 精英阶层 市区改善型客户 预计销售 50% 75% 90% 雲山福地 项目营销及推广思路 日期：2013年11月 这是一个销售的年代 我们认为，成功的房地产项目都是相似的，那就是----销售力。 销售力定义：是否具备USP（独特的销售主张），即有竞争性的产品力和对目标群的形象力。 这是一个具备较强操作性的定义： 而且，一个项目的销售力是变化的，随着项目的发展和市场的变化， 销售力也会相应发生改变，我们则应进行相应的调整，特别对于销售周 期在二年以上的中大型项目已是必然的事情。 所以，USP是畅销项目的根本秘密所在！ 这是一个风险的年代 我们认为，房地产开发商最大的风险，那就是----时间 一种几乎无法控制的因素