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浅析秦皇岛旅游休闲地产发展 傅兆军 【摘要】 旅游休闲地产是休闲旅游与地产相结合的新的经营形态，本文 以秦皇岛为例，对旅游休闲地产的现状、定位、价值、发展原则进行分 析，认为秦皇岛具有发展旅游休闲地产的巨大空间，发展旅游休闲地产 是解决秦皇岛旅游淡旺季的有效手段。 【关键词】 休闲旅游  房地产  开发模式 一、旅游休闲地产概述 旅游休闲地产是近年发展起来的一种依托于休闲旅游景区周边丰富 的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融自然景观、建筑景观、休 闲购物、度假旅游、养老居住、生活配套功能为一体的产业经济模式， 它是休闲旅游业和房地产业的无缝嫁接。［1］ 一般来讲，旅游休闲地产包括四大类：第一类是旅游景点地产，主 要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质 的房产；第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供 旅游服务的商店、餐馆、娱乐城建筑物及关联空间；第三类是旅游度假 地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的 各种类型的地产，如度假村、产权酒店等；第四类是旅游住宅地产，主 要指与旅游区相连接的各类住宅建筑。 二、现状分析 1 作为京津冀休闲度假传统的去处，秦皇岛具 有 山 地 、滨海、生 态 等 良 好 的 旅 游资 源 ，携有 独具 魅 力 的 国 家 历 史 文 化 名 城 山 海 关 、 避 暑 胜 地 北 戴 河 、 南 戴 河 旅 游 度 假 区 、 昌 黎 黄 金 海 岸 等 旅 游 景 区 ， 每 年 吸 引 上 千 万 海 内 外 游 客 慕 名 而 至 ；属于 温带季风气候，受海洋影响气候 温和，冬无严寒，夏无酷暑，是著名的滨海宜居旅游城市；拥有上承史 前地质遗存、中接孤竹秦皇文明、下启戴河避暑文化的丰富内涵；具有 近距京津，扼守东北、华北交通要道，环渤海湾的优势区位；更有荣膺 国家中国十佳宜居城市、最佳休闲城市、最佳休闲度假城市称号的良好 城市形象。 近几年来随着环渤海经济的风生水起，以及房地产市场的发展，作 为滨海宜居城市的秦皇岛，以假日蓝湾为代表的旅游地产也风生水起。 但是在南戴河、黄金海岸周边开发的一些旅游地产由于未能合理规划定 位，休闲旅游与地产结合度不高，外来价值投资与本地居住功能未能有 效区分，致使其旅游度假功能与普通居住功能混同，旺季人满为患。每 到旅游淡季，其楼盘往往变为空城，造成资源浪费，也失去了旅游休闲 地产原有之意。 另外，一些旅游休闲地产项目受项目目标定位、功能规划、四季旅 游景区、建筑设计、配套设施、物业管理等因素限制，项目体量偏小， 投资价值和使用价值不足。这些都使旅游休闲地产不仅未能成为推动秦 皇岛旅游发展的推手，反倒成为推动秦皇岛居住地产价格升高的动力。 3、定位分析 旅游休闲地产应是组合成了观光、休闲、度假、会展、运动、教育、 2 居住、娱乐等等功能，它们之间是相辅相成，互为滋生和补充，共同组 成了一个配套完善、个性鲜明的旅居结合的度假休闲居住地。［2］ 结合秦皇岛旅游资源和旅游产品构成分析，旅游地产规划应定位为 滨海旅游地产、国际田园旅游地产、长城(山地)生态旅游地产。 结合秦皇岛游客构成和旅游目标人群分析，秦皇岛旅游地产目标人 群应定位为向往滨海风光、休闲生活的外来都市有闲（钱）人群、商务 旅游人群、养老养生人群。 结合秦皇岛旅游休闲度假功能分析，旅游地产项目应定位主要发展 旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产、休闲养老地产。 结合秦皇岛休闲旅游城市特点分析，旅游地产项目应具有文化内涵、 绿色节能效用、投资回报价值、生态景观氛围、现代服务功能。 4、规划分析 目前，秦皇岛旅游业正在从观光型向休闲度假型转变，就此而言， 秦皇岛旅游地产应跳出传统城市住宅地产模式，向城市外围发展，按照 三大旅游产业带功能划分合理准确规划旅游地产项目。［3］ 1、以山海关老龙头景区、南戴河旅游度假区、黄金海岸旅游度假为 核心的滨海地区应规划为滨海风光休闲度假区，着重规划分时度假酒店 （公寓）地产、湿地公园、体育休闲地产、科技主题公园地产、国际婚 恋度假酒店、旅游购物商业地产类项目。 2、以昌黎碣石山谷为核心，抚宁天马山谷、卢龙柳河山谷为两翼的 葡萄酒产业聚集区应规划为国际型田园休闲度假旅游目的地，重点规划 商务会展旅游度假地产、葡萄酒产权庄园酒店地产、旅游(休闲)培训基 3 地、温泉养生地产、乡村农家休闲文化旅游地产类项目。 3、以圆明山、柳江石门寨—柳江地质公园、板厂峪、天马山、祖山、 桃林湖为主体的北部长城(山地)生态旅游度假区适度规划科考旅游地产、 艺术体验基地、运动度假村、森林养生地产、宗教文化地产、生态养老 地产类项