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中心城商业广场商业运营管理模式计划书 目录 绪言 商业管理公司职能 商业管理公司架构 商业管理公司收支预算 商业管理公司运营管理及激励 绪言 随着 2012 年 8 月公司将体育场地块按计划收入囊中及 2012 年四 季度中心城商业广场的全面开业，卓品地产在福泉全面占据高端住 宅、商业及今后的写字楼市场的布局已初步形成。 如何在公司整体战 略下提高“卓品地产、福泉花园、中心城”品牌知名度及项目产品利 润最大化将是今后几年公司发展目标中的重要课题。 同时随着福泉政 府近两年土地投放量的增加， 市场竞争将日趋激烈， 目标市场细分化、 产品差异化将是抢占市场份额的必备手段。 中心城商业广场一、二、三期在全部建成开业后预计将达到 5.3 万平方米营业面积（一期 10000 平方米，二期 24000 平方米，三期 19000 平方米），中心城将成为跨主题百货商场、临街精品百货、美 食街、超市、动漫、家居生活馆、影院、康体文化中心、社区配套等 复合型业态的新型商圈。 按现在全国中等城市商业地产人均保有面积 1.17/平方米而言，中心城商业广场的容量就已足够覆盖福泉市主城 区。而福泉市现有的商铺保有数量约 4.5 万平方米，同时预计三年内 还将新增 2.7 万平方米（不含中心城商业广场三期） 。即预计到 2015 年福泉市商业保有数量将达到或超过 12.5 万平方米，这样将会造成 大量商业的闲置或低价出租、低价销售。 招商只是实现目标定位，执行招商目标的一个环节与过程，而招 商后的经营管理是实现商业地产价值和提升品牌形象的灵魂工作， 运 营是对前面所有工作的检查和整体持续服务与益利的保证。 大型商业 街区或购物中心的物业管理是一个特殊形态的物业管理， 绝非简单的 保安、保洁，他要有一个团队，既懂商业又懂机电又懂物管的团队。 商业物业管理第一重要的是商业开业的补充招商调整， 还有机电、 保 安、保洁等职责。 在商业零售业内一般来讲，商业项目要有三年的培 育期，最少也要两年培育期。做商业地产、做购物中心就是一系列业 态的集合，而且开业后要迎来一大堆的问题，要有足够的心理准备， 要渡过市场培育期，才能迎来阳光坦途。开业是一个分水岭，开业之 后麻烦事很多，主力店、业主、商户的投诉，机电的维护、环保的要 求等等， 尤其是市场的培育问题， 在前三年不稳定的前提下如何进行 良好的运营管理、换租等以实现业态锁定并最终形成商圈。 目前福泉市盛源商业管理有限公司作为贵州卓品房地产开发有限 公司营销部下属职能管理组，现阶段承担的工作主要为一期商业租 金、物业管理费的收取、一期商户的换租管理工作、二期招商、商户 物业问题的解决等。 随着中心城商业广场二期的开业及三期的规划完 成后的相关工作， 目前的工作职能将远远不能满足公司所需要得到的 结果。专业度不够、分工不明晰、团队结构不合理、开业后工作时间 与营销部不紊合、 拓展能力不足、 无法有效吸纳专业人才等问题都将 制约福泉市盛源商业管理有限公司作为中心城商业广场营运方的管 理水平及效果， 也就无法为项目的销售提供更强有力的支持。 针对这 样的情况，建议将福泉市盛源商业管理有限公司重新做为独立部门或 卓品地产子公司进行运作管理，并根据市场需求进行人员配置合理 化、提供符合商业运营的策划方案、管理方案、广告促销资金使用方 案等进行有效组合从而完善职能，达到运营目标。将招商运营管理、 商业销售辅助明确为福泉市盛源商业管理有限公司的两条运营管理 主线，并以培养具备良好道德规范、尊重员工、尊重合作伙伴、认同 公司价值观发展观的运营管理团队为长期构建目标。 一、商业管理公司职能 商业管理公司职能按业务区块及宏观面、微观面可划分为如下几类： （详细内容见商业物业管理手册） 1、商业物业规划及工程 /装修管理 （1）商业物业前期管理 A、商业项目设计阶段的物业设计建议 B、物业管理市场调研工作 C、主力店物业服务（定制商业） D、物业管理成本测算 E、商户装修管理 （2）环境营造与管理 A、商业物业保洁的系统策划 B、安防管理的系统策划 C、商业绿化和美陈管理的任务 D、光环境营造 （3）安全管理与风险控制 A、风险源识别内容、范围、识别方法及安全风险种类 B、风险评估与控制 C、消防管理特点及组织运作管理 D、消防设施运行管理 E、治安防范及秩序维护管理模式 F、宣传推广的安全管理 （4）交通组织管理 A、内外部交通组织系统的设计优化 B、停车场的设计优化 C、停车场导向系统的设计优化 D、购物中心 /商场货运通道的设计优化 （5）商业工程管理的前期介入 A、项目立项决策可行性研究阶段的介入要点 B、规划设计阶段的介入要点 C、设备安装调试阶段的介入要点 D、竣工验收的介入要点 E、装修装饰阶段的介入 F、商业工程项目的接管理与