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商业地产盈利模式浅析 一、商业地产现状 所谓商业地产，是指在开发商业性建筑项目的过程中，将投资估算、开发规划、市场定位、业态组合、招商、销售和运营管理等按一定的次序作为一个整体流程来运作的房地产开发与经营业务，它包括商场（购物中心等）娱乐场所，休闲性场所和各类消费场所的商业物业的开发与经营。 2007年1~2，月份商业营业用房投资比上年同期增长12.7%，，增幅比同期房地产及办公楼投资分别低11.6，和6.8个百分点；，年第一季度，商业营业用房投资虽有所反弹，即比上年同期增长17.7%，，但增幅不仅比同期房地产投资低9.2个百分点，而且比同期办公楼及其他非住宅投资分别低，5.3和2.3个百分点，。2007年1~4，月份与全国房地产开发投资略有反弹的情况不同，商业营业用房投资，584.2亿元，比上年同期增长，15.3%，增幅与上年全年基本持平，比，2007年第一季度回落2.4个百分点，比2007年1~4月份全国房地产、办公楼和其他非住宅投资分别低12.1、23.0和11.7个百分点；在房地产开发投资中的比重为11.1%，比上年同期和2007年第一季度分别低1.2和0.2个百分点。 随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、 深圳等大中城市，中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心，这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，正悄然成为房地产市场的新宠儿。中国商业地产将掀起新一轮的投资热潮，商铺地产、 购物中心地产、 酒店地产、 写字楼、 工业地产都将成为未来商业地产投资的亮点。 二、商业地产项目的特点 商业地产项目主要有以下特点：对资金的需求较大、受政策的影响大、协调利益的难度大、合理规划的难度高。 对资金的需求较大。 地产项目的投资大、占地广、建设和投资回收期长，商业地产开发投资要求巨大的资金投入。商业地产项目需要一次投资建成才能形成商业氛围，因而所有的前期投入都来自开发商的积累。据有关专家估计，按北京商场目前的装饰水平，每平方米建筑费用加上装修费用大约为2万元，5万平方米的大型商业地产项目就得近10个亿，一年仅利息就要5，000多万元，加上水、电、空调、电梯等一系列费用，其运作成本之高可想而知。而在出租过程中，为了吸引主力店加盟，发展商不得不采取前几年租期内低租金，甚至部分免租金的形式，这必然又减少了前期回报。因此，商业地产对开发商的资本实力、市场融资能力和抗风险能力有着很高的要求。 2、受政策的影响大，对于商业地产项目投资，政策层面的巨大影响不容忽视，这些政策主要包括房地产开发政策，金融信贷政策，销售管理政策，工程建设政策等，首先，商业地产项目开发报建要经多个政府部门审批，除了国土，规划，园林消防，人防，市政等部门外，规划方案还必须向市商委报审，设计必须符合城市商业网点的整体布局才可能获得通过，有的城市由于商业设施较多，对开发大卖场和百货店甚至要召开市民听证会，如大连，其次，银行对商业地产购买的抵押贷款条件与住宅有区别，商业房地产贷款至多六成年，而住宅贷款可以达到八成30年 再者，商业项目的层数少，根据销售政策规定，一般要到物业结构封顶后才能预售，而高层、高层住宅只要投资达到1/3、 已经确定竣工日期就可以进行预售，因此商业地产开发要求发展商具有很强的资金实力。此外，商业项目对政府区域规划比住宅更敏感，城市功能布局的调整对商业项目的收益将产生革命性的影响。商业地产与城市发展互相促进、互为制约。 3、利益协调的难度大。 商业地产的目标市场面临两级客户，一是销售阶段的投资经营者；二是物业经营阶段的最终消费者。在进行商业地产策划时，不仅要考虑各投资经营者的需求特性，更要考虑最终消费者的消费行为和心理特征。如此，在商业地产的开发中，开发商、投资者、 经营者、物业管理者就形成一个环状结构，其多方利益是密切相关的。 开发商只有从为商业经营服务角度出发，兼顾自身开发利益的同时，考虑整个环路的其他利益者，才能维持整个环路的发展。 4、合理规划的难度高。一方面商业项目面对客户需求个性化特点更加鲜明，各种业态对商铺的要求不具有替代性。 如果针对特定目标客户规划设计的商业项目招商不成功，项目在短时间内将很难找到合适的客户，从而给项目销售招商带来严重的后果。最关键的是，由于其规划难度大，因此需要多个专业顾问中介机构、 各方面专业人员的协调配合，才能提高项目开发的成功率。 这也对商业地产项目资源整合的程度提出了更高的要求。 三、商业地产的主要盈利模式 盈利模式的多样性同样也是商业地产项目的显著特点。 商业地产的盈利模式不同于住宅，住宅是一次性获利，而商业地产是靠物业增值来获得长线投资回报和长期现金流。因此，商业地产盈利模式的确