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房地产经纪操作实务讲义 第一章：房地产经纪业务类型及流程 1、房地产经纪业务分类  房地产所处的市场类型：新建商品房经纪业务、存量房经纪业务。  房地产交易的类型：买卖经纪业务和房地产租赁经纪业务。  标的房地产用途：住宅经纪业务和商业房地产经纪业务；  经纪服务的方式：房地产代理业务和房地产居间业务。 2、房地产经纪主要业务类型 房地产经纪实践中的主要业务类型有存量房买卖居间业务、存量房租赁经纪 业务和新建商品房销售代理业务。 3、存量房买卖居间业务流程—委托阶段 客户接待的主要内容。 卖方客户接待：接待卖方客户的基本流程如下： （1）主体身份识别。 （2）了解卖房的原因和资金要求。 （3）了解房屋本身的权利状况，以及是否符合出售条件。 （4）告知委托人必要事项，如房屋交易的一般程序及可能存在的风险，经纪服 务内容、收费标准和支付时间，房屋交易税费政策，放款交付程序，须由委托人 协助的事宜、提供的资料等。 （5）告知委托人近期类似房地产成交价格，协助委托人初步确定房屋挂牌价格。 买房客户接待：接待买房客户的基本流程如下： （1）核实买方的主体资格。 （2）（2）询问对所购房屋的要求。 （3）询问购房预算。 （4）告知房屋交易的一般程序及可能存在的风险； （5）告知经纪服务的内容、收费标准和支付时间； （6）告知拟购房屋的市场信息，提出建议。 4、存量房买卖居间业务流程—洽谈签约阶段 洽谈阶段主要包括撮合交易双方、协助签订房屋买卖合同两个步骤。 合同签订前，房地产经纪人员要做到以下事项： 1）提醒买卖双方签约的注意事项； 2）查验房地产权属证书及买卖双方的相关证件； 3）为买卖双方详细讲解合同条款。 5、新建商品房销售代理业务中项目审批文件 包括 “五证”、“两书”。其中，“五证”指 《国有土地使用证》、《建设用地规 划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售 （预 售）许可证》；“两书”指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。 6、新建商品房销售代理业务中项目销售文件  价目表。  销控表。  客户置业计划。  须知文件。  商品房认购协议书或意向书。  商品房买卖合同。 第二章：房地产交易信息搜集、管理与利用 1、房源的含义、属性 房源就是房屋权利人委托房地产经纪机构交易的房地产。 房源属性。物理属性；法律属性；心理属性。 2、房源信息搜集的渠道和方法 门店接待获取；利用媒体获取；电话接听获取；通过熟人推荐获取；社区围 护获取；联系有关单位获取。 3、房源信息的整理和分类 房源信息的管理包括对房源信息的整理、共享、维护以及更新等内容。 房源信息的整理通常包括对房源信息的分类、记录和储存几个环节。 4、共享房源信息的途径 目前主要有私盘制、公盘制和分区公盘制几种模式。 5、真房源的具体要求 依法可以租售；租售意思真实；房屋状况真实；租售价格真实；租售状态真实。 6、新房房源广告发布的具体要求 （1）房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：①房地产开发企业名称；② 房地产经纪机构代理销售的，载明该机构名称；③预售或者销售许可证书号。广 告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。 （2）房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、 渲染，不得有悖社会良好风尚。 （3）房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用基本单位应当是有 实际意义的完整的生产、生活空间。 （4）房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际销售价格，明示价格 的有效期限。 （5）房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干 道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意 图，应当准确、清楚，比例恰当。 （6）房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在 规划或者建设中，应当在广告中注明。 （7）房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。 （8）房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售，预租商 品房广告，不得涉及装修装饰内容。 （9）房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为项目的效果。 （10）房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应在广告中注明。 （11）房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得还有升值或者投