商业地产的运营模式.pdfVIP

商业地产的运营模式 : 1.产权持有 （适用于开发商以商业地产为长期经营的资产， 资金实力雄厚；拥有优秀经营 管理人才） 这种模式对于开发商的招商及商业运营能力有一定的要求。区域略显劣势的 项目，则更需要在业态定位与规划布局上下足工夫。这种方式可以分为两元 和三元两种格局。 产权持有的二元格局， 以开发商为“产权人 + 出租人 + 管理 者”，经营者为“承租人”形成。而产权持有的三元格局，以开发商为“产 权人 + 出租人”，专业商业运营公司为“管理者”，经营者为“承租人”形 成。由于商业运营往往不是开发商的强项所在， 因此采用三元格局的居多。 (其 实在市场中，经常可以看到一些项目出现了以下的恶性循环，经营不善、商 家退铺、租赁困难、物业经营收益受损、物业自身价值下降。因此，只有资 金实力雄厚，拥有优秀经营管理人才的大型房地产企业或投资企业才会采用 此种模式。 ) 2. 租售并举 : （适用于盈利周期短；资金实力雄厚 ） 这种模式在开发之前，先确定主力目标商家，并以其为龙头，吸引中小商家 的进驻，集群效应因此形成。 由于通常会选择行业大型品牌为主力目标商家， 因此这种方式对于商业地产日后的长期稳定的运营有着很强的保障意义和 升值保证。 该种方式目前方兴未艾， 有着一定的市场前景。 (这种模式能够迅 速地确立商业地产项目的市场地位，提高人气。通过开发商与品牌商家的订 单开发方式，双方的优势得以充分互动，物业升值的速率将是非常快的。 ) 3. 产权出售 : （适用于短期内要求回报，资金实力不够，人才缺乏 ） 实际情况中，包括整体销售和小单元出售两种形式。由于这种模式对于开发 商最大的好处在于能够快速回笼资金，取得现金流，进行滚动开发。但同时 开发商也丧失了获取长期回报的机会。在此种方式中具体体现为四元格局， 即开发商为“出售人”、 小业主为“买受人”、 商业管理公司为“管理人”、 租赁户为“经营者 / 承租人”。但在小单元出售方式中，有时会省略商业管 理公司的角色。这样的缺省，往往使得该商业地产缺乏统一经营管理，商业 品质由此降低，经营者风险而随之增大。 三、 三种模式对比 优势： 产权持有： 1、便于统一经营定位和管理，较好地控制商业业态和档次，降低经 营风险； 2 、物业租金逐年递增，利润源泉稳定； 3 、可将物业抵押融资，等待增值。 租售并举： 1、业态可控，大租户、小业主的结构使项目能维持较高的经常性收 益； 2 、出售部分物业使回报期缩短。 3 、主力店使物业增值快。 产权出售： 1、短期可有回报。 2 、整体出售销售周期较长，客户少； 劣势 ： 产权持有： 1、专业商业运营公司谈判实力强，有时开发商租金回报不及运营商 经营回报； 2 、回报期长； 3、初期投入资金压力大。 租售并举： 1、对主力店招商能力要求极高； 2 、回报期长； 3 、初期投入资金压力大。 产权出售： 1、后期可能缺乏统一管理、规划，小业主经营风险高； 2 、不享有地产增值的效益。 商场促销活动形式： 1. 以优惠折扣促使顾客购买商场购物卡、在重大节日在原有购物卡折上折、买 购物卡抽奖增值 2. 成立会员，会员积分赠礼或者积分抵现、免费停车，不同级别的会员优惠折 扣有所不同 3. 满额赠礼、满额赠券、满额抽奖、满额抽红包、满额参加 DIY 活动、满额加 钱换购、满额送机动车（强险、商业险）代金券、满额免费停车或者限时免 费停车（特别是餐饮类） 4. 发放购物现金券，商家按顾客消费金额比例分摊承担费用 5. 限时免单、买三免一 (买免活动 ) 6. 限时折扣优惠（部分、全场） 7. 与银行合作，刷某指定银行卡满额返增购物卡 8. 商场支持主力店商家，在周年庆或者