外部需求冲击开发商非理性预期与房价波动.PDFVIP

外部需求冲击、 开发商 非理性预期与房价波动 邹琳华 摘 要　 作者着重研究了外部需求冲击下开发商非理性预期对房价波动 的影响及其实现条件。 通过构建基于冲击—传导的Ｓｔｏｃｋ⁃Ｆｌｏｗ 房地产周期模 型， 并利用不同参数组合进行模拟， 还原了外部需求冲击与开发商非理性 心理预期交织下的房价波动机理， 对２００８ 年以来中国住房市场价格频繁 波动从供给侧角度做出了理论解释。 模拟研究发现， 在一次性外部需求冲 击下， 开发商的非理性预期能使住房价格产生持续的波动。 正向冲击比负 向冲击更容易带来房价的大幅度波动。 传导机制分析发现， 需求刚性、 价 格粘性及开发建设管制会进一步强化房价波动性。 除了合理的需求管控 外， 还有必要进一步完善住房供应体系、 加强基于供给侧的房地产业反周 期政策。 关键词　 外部冲击　 非理性预期　 房价波动　 冲击传导 ［中图分类号］ ［文献标识码］ ［文章编号］ Ｆ２９ Ａ ２０９５ －８５１Ｘ （２０１８） ０１－ ００３８－１７ 一、 引言 自２００８年全球金融危机以来， 中国住房市场的波动趋于频繁， 市场供求双方行 为均处于乐观与悲观情绪的交替控制之下。 ２００８年， 在全球金融危机冲击的阴影下， 中国商品住房销售面积比上年下降１５４８％， 各城市房价均出现不同程度的下跌， 住 房开发投资增速比上年下降７３９个百分点。 进入２００９年， 金融危机恐慌缓解， 商品 住房销售面积比上年猛增４５３９％。 随之出现了２００９年下半年至２０１０ 年的一波房价 【基金项目】 全国统计科学研究重点项目 “基于互联网大数据的城市住房价格重复交易指数研究” （批准 号：２０１７ＬＺ２８）。 【作者简介】 邹琳华 （１９７８－）， 中国社会科学院财经战略研究院、 中国社会科学院城市与竞争力研究中心 副研究员， 邮政编码： １０００２８。 致谢： 感谢评审专家匿名评审， 当然文责自负。 ３８ 邹琳华： 外部需求冲击、 开发商非理性预期与房价波动 暴涨， 并于２０１０年４ 月达到阶段性涨速峰值， 住房销售价格指数同比上涨 １５４％。 ２０１１年住房市场重陷观望之中， ２０１１年下半年大中城市房价出现短暂下挫， 土地流 拍频繁。 ２０１２年商品住房销售面积增长率降至２０１％， 当年购置土地面积比上年下 降１９５４％， １２月７０个大中城市商品住宅价格同比下跌０１％。 ２０１３ 年观望结束， 商品住房销售面积增长率迅速上升至１７５２％， １２ 月７０个大中城市商品住宅价格同 比上涨９７％， 开发商购地热情高涨， 地王频出。 但进入２０１４ 年后， 住房市场又出 现滞销， 商品住房销售面积比上年下降９１％， １２ 月７０ 个大中城市商品住宅价格同 比下跌４５％。 土地市场重新遇冷， 住房开发投资于２０１５ 年 １２ 月同比接近零增长。 ２０１６年， 中国一线城市和热点二线城市率先完成去库存过程， 房价猛涨， 开发商又 疯狂争抢地王， 以至于２０１６ 年被业内称为 “地王年”。 ２０１６ 年前三季度， 北京、 上 海、 苏州、 南京等热点城市由于预期拍地必出地王， 土地拍卖活动被迫暂停或更改 规则。 从销售面积、 价格等重要指标的增长率看， 住房市场形势从严重供不应求到 滞销的交替变化如此频繁 （间隔只有 １～２ 年）， 显然已经不能简单地用市场基本 面来解释。 各种影响供求的基本面因素， 如收入、 人口等， 都不会出现这么频繁 的两极反转。 而利率、 调控政策的变动， 又往往是针对住房市场大幅涨落的被动 调节。 住房市场形势变动如此频繁， 供求双方的非理性心理情绪影响不容忽视。 心理预期对市场供求特别是资产价格的重要作用， 已经为诸多的经济理论及研究 文献所证明， 如Ｃａｓｅ和Ｓｈｉｌｌｅｒ （２００３）、 Ｗｈｅａｔｏｎ （１９９０）、 高波等 （２０１３）、 况伟大 （２０１０） 等。 在供求双方中， 人们往往认为购房者相对信息不充分， 因而非理性行为居多， 开 发商相对专业， 因而更少有非理性预期