浅析房地产企业营销过程中的法律风险防控.pdfVIP

. 浅析房地产企业营销过程中的法律风险防控 随着全国房地产业的深入发展， 法律制度完善， 人们法律意识提 高。这对房地产企业的生存与发展提出了更高的要求， 房地产企业对 签约律师的需求和依赖越来越高。 将企业经营管理中的法律事务交由 专业的法律人去处理已是必然趋势。 房地产开发作为一项系统工程， 在开发和交易过程中， 涉及相关 的法律法规之多是其他行业无法比拟的。根据经验，在销售阶段，主 要问题集中在以下几个方面： 不实广告宣传问题、 销售人员的虚假承 诺问题、认购书效力及定金问题、 《商品房买卖合同》设计不规范不 严谨问题、 补充协议及条款的风险防控问题、 逾期付款及逾期办理房 贷手续问题、房屋结构变更问题、规划变更问题、设计变更问题、面 积误差问题、选材变更问题、延期交房问题、退房 / 更名/ 换房及备案 注销问题、一房两卖问题、 阶段性担保的连带责任问题、入住条件问 题、入住通知及交房手续问题、 质量验收问题、 共摊部位和系数问题、 物管问题、配套及共用设施问题、产权办理问题、抵押登记问题、质 量保修问题等等。 在房地产纠纷中，往往因地区、消费者素质及法律意识不同，使 得纠纷形式及处理方式也不尽相同。 现只就上述问题中的部分问题做 简要阐述。 一、不实广告宣传 根据 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律 若干问题的解释》 （以下简称《最高院解释》）第三条规定：“商品房 Word 文档 . 的销售广告和宣传资料为要约邀请， 但是出卖人就商品房开发规划范 围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定， 并对商品房买卖 合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的， 应当视为要约。 广告 宣传中的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同， 亦应当视为合同内 容，当事人违反应当承担违约责任”。对于广告的发布，过分夸大其 辞是不可取的，尽可能真实、客观的反映销售房屋的相关情况，宣传 资料中注明 “本广告解释权属开发商所有，一切以政府最后审批文件 为准”等字样，可部分避免风险。 二、 虚假承诺 销售人员的口头承诺可能成为合同的一部分。从严格意义上讲， 口头承诺也是合同的一种形式，对双方均有约束力，实践中，通常出 现空口无凭，承诺方反悔时，另一方很难举证。 如当事人留有销售人员的录音且有其它证据相佐证时， 情况就对 当事人有利了。 若承诺不能兑现时， 开发商则可能承担违约责任的风 险。建议销售人员在售楼中不能信口开河，说话应严谨、慎重，应对 销售人员进行合同解析及法律方面的培训，以避免销售风险。 三、 《商品房买卖合同》、《补充协议》的制作 （一）关于《补充协议》： 《商品房买卖合同》中的大量空格内容及补充协议是由房地产开 发商与购房者商定的，根据《合同法》的规定，“格式条款与非格式 条款不一致的应当采用非格式条款”。因此补充协议比格式主合同更 重要，应予重视： Word 文档 . 1.制作“补充协议”内容时宜精短、文字表述宜温婉、准确，以减 轻客户签约心理压力。 2. “补充协议”内容应约定规范严谨，开发商肯定能做到的可以同 意应允；开发商可能做到但结果无法预知的或根本无法做到的则不能 写到协议中。