房地产开发流程(拿地、立项、报建、竣工验收、预售).pdfVIP

房地产开发流程潜规则详解 中华人民共和国城乡规划法将于明年 1 月 1 日实施，作为曾经的房地产管理 部门的小混混以及现在的下海流浪人员， 我看了其中与房地产开发报建有关的内 容，有些感慨，在这里讲一讲。 涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里 吧。下面基本上是按照报建的先后顺序来说。 1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证， 加上规划要点批复， 是进行房地产 开发的前提 .但是 ,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志， 一看这几样东西的发出时间， 基本上就可以判断出地块背后的故事。 这三样东西 涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。 目前我国法律也没有很好的规 范这个问题。 恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地 用途及使用期限（只是载明） ；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土 地用途及用地界线的法律依据； 规划要点批复由规划部门颁发， 是确定土地使用 强度指标的法律依据， 如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这 个批复里体现出来， 包括现在的那个小户型比例限制要求， 也会在这个文件里体 现出来。 一般来说， 一块地， 必须要由规划部门核定规划要点， 颁发了建设用地规划许 可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程 序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度， 才能计算 出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。 但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国 土部门在出让土地的时候， 根本不考虑规划， 直接就整块出让了。 然后给人家办 出商住用地土地使用权证。 这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。 然 后受让了土地的开发商， 再去规划部门软磨硬泡， 无论是修改规划也好， 还是根 本没有规划都好， 反正，我的土地出让金是已经交了， 剩下的事情你规划部门得 给我搞定。 我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。 要知道，我国正式搞土地出让 也只不过是从 1990 年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从 1997 年才正式开始。 而北京第一块公开交易的土地， 是到 2000 年之后才上市的。 我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验， 国际上也没有什么可供借鉴的模式。 因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。 愤青们不要在这里给我指三 道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到 90 年代的背景 里面去，我也想不出更好的土地交易模式。 城市规划这个概念一直到现在都还没 深入人心，更何况当时呢。 不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。 新城乡规划法第三十八条： 在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使 用权的，在国有土地使用权出让前， 城市、 县人民政府城乡规划主管部门应当依 据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作 为国有土地使用权出让合同的组成部分。 未确定规划条件的地块， 不得出让国有 土地使用权。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合 同后，建设单位应当持建设项目的批准、 核准、