房地产内容第七章第一节房地产投资项目不确定性分析.docVIP

第七章　风险分析与决策 一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对风险分析与不确定分析方法的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 1．掌握房地产开发项目的主要不确定性因素； 2．掌握房地产置业投资项目的主要不确定性因素； 3．熟悉不确定性因素的相互作用； 4．掌握盈亏平衡分析； 5．掌握敏感性分析的概念和步骤； 6．掌握单因素与多因素敏感性分析； 7．了解敏感性分析的“三项预测值”法； 8．掌握风险分析的界定； 9．了解风险分析的一般过程和方法； 10．熟悉概率分析的步骤与概率确定方法； 11．掌握概率分析中的期望值法； 12．了解蒙特卡洛模拟法； 13．掌握决策的概念； 14．了解决策的方法； 15．掌握房地产投资决策； 16．掌握传统投资决策方法的局限性； 17．了解房地产投资决策的期权性质； 18．了解实物期权方法与房地产投资决策； 19．熟悉实物期权方法的实际应用； 20．了解应用实物期权方法决策时需注意的问题。 二、内容讲解 【本讲重要考点提示】 1．房地产开发项目和置业投资项目的不确定性因素。是2008、2009、2010、2011年连续4年考点。 2．房地产开发项目盈亏平衡分析。是2006、2007、2009、2011年考点，包括最低租售价格分析、最低租售数量分析、最高土地取得价格、最高工程费用、最高购买价格、最高运营费用和多因素临界点组合。记忆小窍门：最低收入类指标与预测值之间差距越大，说明抗风险能力越强，最高成本类指标与预测值之间差距越大，说明抗风险能力越强，反之则说明抗风险能力越弱。 3．盈亏平衡分析的计算。是历年考试重点，一定要记住它的计算公式，利润=总销售收入－总成本，总销售收入=销售单价×数量，总成本=固定成本+可变成本=固定成本+单位可变成本×数量，盈亏平衡保本点是指利润为零时，求数量或是单价，此时总销售收入=总成本，销售单价×销售量=固定成本+单位可变成本×销售量，求解销售量或是销售单价。 房地产投资项目不确定性分析 房地产开发投资是一个动态过程，具有周期长、资金投入量大等特点，很难在一开始就对整个开发投资过程中有关费用和建成后的收益情况做出精确估计。因此，有必要就上述因素或参数的变化对财务评价结果产生的影响进行深入研究，以使开发投资项目财务评价的结果更加真实可靠，从而为房地产开发投资决策提供更科学的依据。 房地产投资项目不确定性分析，是分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。不确定性分析是房地产投资项目财务评价的重要组成部分，对项目的投资决策成败有着重要的影响。房地产投资项目不确定性分析，可以帮助投资者根据项目投资风险的大小和特点，确定合理的投资收益率水平，提出控制风险的方案，有重点地加强对投资风险的防范和控制。 在第六章所讲述的各评价指标的计算方法中，每个因素的取值都是以估计和预测为基础的，而在实际开发投资过程中，这些因素很容易发生变化，而且有些因素的变化对评价结果有较大的影响。因此，在评估过程中，找出这些主要影响因素，分析其变化对评估结果的影响，可以为开发商或投资者提供更多的决策支持信息，并使其在以后的开发投资过程中得到有效的控制。 一、房地产开发项目的主要不确定性因素 通过第六章例题计算，我们可以看出，对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。这些因素对房地产开发项目财务评价的结果影响很大。 （一）土地费用 土地费用是房地产开发项目评估中一个重要的计算参数。在进行项目评估时如果开发商还没有购买土地使用权，土地费用往往是一个未知数。因此通常要参照近期土地成交的案例，通过市场比较或其他方法来估算土地费用。如果开发商拟从公开土地出让市场获取开发建设用地，土地费用为预期的招拍挂成交价格与相关的税金，如果开发商拟从土地转让市场获取已出让的开发建设用地，则土地费用为转让相应开发公司股权的预期转让价格。尽管公开土地出让的透明度日益提高，但由于土地招拍挂过程具有高度的竞争性，其所形成的土地交易价格也具有高度的不确定性。而土地转让市场由于涉及到持有开发项目企业的股权变更，市场透明度较低，要准确估算土地转让费用也并非易事。 房地产市场的变化也会导致土地费用的迅速变化。有关统计分析表明，在我国大城市中心区，土地费用已经占到了总开发成本的50%～60%，在城市郊区，该项费用也占到了总开发成本的30%左右。而且随着城市发展和城市可利用土地资源的减少，以及国有土地使用权招拍挂土地出让方式的普遍实施，土地费用在城市房地产开发项目总开发成本中所占的比例在日益增大。因此分析土地费用变化对房地产开发项目财务评价结果的影响，就显得十分重要。 （二）建筑安装工程费 在房地产开发项目评估过程