购买集体产权房小产权房的七大弊端.pdfVIP

. 购买集体产权房小产权房的七大弊端 最近很多人咨询有关购买集体产权房子的事情， 问题之多让人担 忧，刚才碰到一天津的网友咨询，我费了老半天的功夫才让他明白， 集体产权到底是怎么一回事。为了方便，谨以此文献给大家！ —————题记 目前农村集体非农建设用地使用权私 下、变相的转让大量存在，不仅严重损害了 国家、集体利益，导致了土地利用的混乱， 影响了土地市场的正常秩序， 而且造成了土 地产权关系不清，交易的不安全，给农村的 稳定带来了隐患， 也给购房的消费者带来了 各种潜在的风险。 一、无房产证 建设部《城市房屋权属登记管理办法》 第五条规定： “房屋权属证书是权利人依法拥 . . 有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收 益和处分权利的唯一合法凭证。 依法登记的 房屋权利受国家法律保护。 ”也就是说只有拥 有个人房产证，才能证明房子是你的，而不 只是拥有使用权。 而按照法律规定， 集体性质的土地使用 权是不能在土地性质未变更性质之前进行 买卖的， 相应的在该土地上建造的房屋也无 法进行买卖或转让， 因此也就无法取得房屋 所有权证。 农村房屋的所有权人能够用来证明自 己对房屋享有所有权的证书一般是当地区、 县（自治县） 、或市人民政府土地管理部门 颁发的宅基地使用证书。 这个证书只能证明 被该证书记录的人享有宅基地的使用权。 集 . . 体房产证是临时的证明，是个模糊概念，甚 至缺乏法律依据。 二、不能用于抵押和贷款 《担保法》明确规定： “抵押人所有的房屋 和其他地上定着物可以抵押， ”乡镇、村企业“ 的土地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企 业的厂房等建筑物抵押的， 其占用范围内的 土地使用权同时抵押。 ”耕地、宅基地、自留“ 地、 自留山等集体所有的土地使用权不得抵 押。” 贷款和抵押的是要登记的， 而登记唯一 凭证就是房产证， 目前农村房既无房产证也 不进行登记。 三、易产生纠纷，房屋没有保证 集体产权房有相当一部分是村里自己 . . 开发的，也就是说时任书记就是开发商头 头，如果几年之后，一换届，很可能就会出 现纠纷。再者说，村里开发的房子，一般都 是以改善村名居住状况名义开发的， 没有任 何法律保障，没有房产证也没有土地证，出 售乡产权的住宅， 并不具备正规的房屋买卖 合同，而只是签一份租赁合同，合同上的房 屋性质也与实际有很大不同。 而仅有的购房 合同也可能会因为大队书记的换届而变得 没有什么效力。 另外， 《土地管理法》第 62 条规定： “农 村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地， 不予批准”，这就容易出现这样一个问题，村 民将房子卖出后，就意味着